"강남 잡으려다 애꿎은 무주택자만"...'규제의 역설' 어쩌나

송고 2019.07.17 10:54 | 수정 2019.07.17 10:57
문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

정부의 전방위 규제로 실수요자 매매심리까지 얼어붙어

"집값도 오르고 전셋값도 오르고"…실수요자 갈팡질팡

강남 집값과 투기수요를 잡기 위한 정부의 잇단 부동산 규제가 정작 내 집 마련을 원하는 무주택자의 의사결정을 갈수록 어렵게 하는 '규제의 역설'이 심화되고 있다. 청약제도 변경, 대출규제 강화 등에 이어 민간택지 분양가상한제 확대까지 변수가 계속 늘어나고 있기 때문이다.

전문가들은 주택 구입을 미룬 대기수요로 인해 하반기 이후 전세값이 급등할 가능성도 제기하고 있다.

17일 KB부동산 리브온이 발표한 '주간 KB주택시장동향'에 따르면 지난 8일 기준 서울 매수우위지수는 75.2로 8주 연속 상승세를 이어가고 있다. 전국적으로는 30.4를 기록해 전주 29.0 대비 소폭 상승한 것으로 나타났다.

공인중개사들을 대상으로 매수자가 많은지 매도자가 많은지를 물어 0에서 200까지 범위로 측정하는 매수우위지수는 100을 초과하면 매수자가 많은 것으로, 100 미만이면 매도자가 많은 것으로 해석한다.

서울 매수우위지수는 지난 4월 말부터 꾸준이 오르는 분위기다. 다만 매수우위지수 기준이 되는 100은 아직 넘지 못하고 있다.

KB부동산 관계자는 "서울은 소폭 올랐지만 부산(6.6), 전북(7.7) 등 지방은 여전히 한자릿수에 그치고 있다"며 "전국적으로도 매수우위지수의 기준이 되는 100을 넘지 못해 매수심리가 회복되지 못하는 분위기"라고 설명했다.

집을 사려는 수요자들의 심리와 더불어 전반적인 거래량도 여전히 부진한 상황이다.

서울부동산정보광장 조사 결과 지난해 9·13 대책 이후 급감한 서울 아파트 매매량은 올 들어 조금씩 회복되는 듯 했지만 지난달 다시 감소세로 돌아섰다.

지난 1월 1717건이었던 매매량은 2월 1455건, 3월 2275건, 4월 3029건, 5월 4105건으로 증가하다 6월에 2729건으로 줄었다. 7월 17일 현재 거래량은 360건을 기록 중이다.

정부가 집값 상승을 주도하는 강남권과 일부 투기세력을 겨냥해 쏟아낸 규제가 시장 전반의 분위기를 얼어붙게 하면서 무주택자와 일시적 1주택 실수요자들의 매매마저 어렵게 하고 있는 것이다.

더구나 전세에서 매매로 전환할 시 필요한 자금도 크게 오른 것으로 나타났다. KB부동산에 따르면 최근 2년 간 서울 아파트값이 급등하면서 매매전환비용이 1억원 넘게 증가했다.

2년 전까지 서울 전세 거주자는 보증금 3억4649만원에 2억7106만원을 추가해 6억1755만원으로 아파트를 구매할 수 있었지만 올해 6월 기준으로 이 비용이 크게 상승했다.

KB부동산

현재 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1290만원으로 2년 전(6억1755만원) 대비 1억9535만원(31.6%) 오른 것으로 나타났다. 반면 같은기간 서울 아파트 평균 전세가격은 매매가격 상승분의 약 6분 1수준인 3386만원 올라 6월 기준 4억6255만원을 기록했다. 즉 현재는 3억5035만원을 더해야 서울 내 아파트를 구매할 수 있는 것이다.

지난해 9·13 대책 이후 서울 매매전환비용이 소폭 감소했지만 강화된 대출규제가 실수요자들의 발목을 잡고 있다.

예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1290만원에서 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용한 3억2516만원을 빌리고 2년 전 전세금 4억2869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 이는 2년 동안 매월 246만원씩 꼬박 모아야 하는 돈이다.

업계 관계자는 "지난 9·13대책 후 아파트값 하락세가 이어지면서 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄었지만 대출규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높다"고 말했다.

전문가들은 정부의 분양가 상한제 확대로 시세보다 저렴한 아파트 공급에 대한 기대감이 커지면서 전세선호 현상이 나타날 수 있다고 분석한다. 여기에 자금 부족으로 매매를 포기하거나 향후 분양을 기다리는 대기수요까지 붙으면 하반기 이후 전세대란이 올 가능성도 제기하고 있다.

하지만 서울의 경우 집값 못지 않게 전세 보증금 인상분 상승폭도 커 실수요자들의 고민은 갈수록 깊어지고 있다.

올 상반기 기준으로 전국 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)은 200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았지만 서울(3387만원)은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다.

KB부동산 관계자는 "향후 아파트 매매가격이 떨어지거나 보합을 유지한다면 전세 재계약을 유지하면서 분양이나 신규 아파트 갈아타기 전략을 고려할 수 있다"며 "다만 서울 집값이 최근 반등한데다 정부가 추가대책까지 검토하고 있어 실수요자들은 매수전략에 신중해야 한다"고 말했다.

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