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집값 불안에 추가 규제 '만지작'…남은 카드와 효과는?

보유세 인상 및 과표구간 세밀화 등 5가지 가능성
재건축 연한 유예 식 땜질보다 근본적 공급대책 필요

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-07-10 14:02

최근 서울 집값이 반등하려는 조짐이 보이자 정부가 추가 규제를 예고하며 발 빠른 대처에 나서는 모습이다. 전문가들은 정부가 쥐고 있는 카드로 다주택자에 대한 세율 인상 또는 과세 대상 세밀화 등 5개 정도를 꼽았다.

핵심은 개발 호재로 인한 집값 상승을 막기 위해 정비사업(공급)을 묶어둔 상황에서 다주택자가 매물을 던질 만큼 적당한 강도의 세금 규제로 풀이된다.

다만 공급 측면에서 언젠가 풀 수밖에 없는 재건축 연한을 유예하는 식의 땜질 식 조처가 아니라 안전진단 기준 자체를 내실화해야 한다는 등의 지적도 나왔다.

▲ 지난 5월 7일 서울시 종로구 정부서울청사에서 열린 '신규 택지공급 계획 발표' 현장 모습ⓒ김재환 기자

10일 부동산 전문가들은 앞으로 정부가 쓸 수 있는 추가 규제로 공급과 세금 두 가지 측면에서 정밀한 조처가 검토돼야 한다고 입을 모았다.

거론된 대책은 △재건축 가능 연한 연장 △보유세(재산세·종합부동산세) 인상 및 과표구간 세밀화 △고가 1주택자 세부담 강화 △민간분양가상한제로 요약된다.

핵심은 재건축 외에 신규 공급대책이 마땅치 않은 서울 특성상 다주택자의 절세용 매물 던지기를 유도하고 장기적으로 고가 주택에 대한 세부담을 늘려 투자수요를 막는 제도 설계다.

우선 재건축 연한 연장(현행 30년)은 개발 호재에 따른 집값 급등을 막기 위한 조처다. 재건축 연한이 다가오는 주택 단지가 인근 지역의 시세까지 끌어올리는 경향이 있어서다.

앞서 한국감정원 등 다수 연구기관은 지난해 11월부터 시작된 서울 집값 하락세를 34주 만에 조기 종결한 원인으로 동남권 재건축 단지의 집값 상승세를 꼽았다.

문제는 재건축 규제 강화 카드가 양날의 검이라는 점이다. 단기적으로 집값을 안정시키는 데 도움이 되지만 언젠가는 재건축 시기가 다가오는 데다 장기적인 공급량을 줄이게 된다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 카드의 경우에는 차라리 안전진단 기준과 같이 근본적인 부분에 손을 대는 게 좋다고 본다"며 "30년이든 40년이든 기간이 채워지면 재건축된다는 확신을 꺾어야 해당 시기가 다가올 때 즈음한 시세 급등을 막을 수 있기 때문"이라고 말했다.

▲ 9.13대책으로 발표된 종합부동산세 개편안ⓒ국토부

또 종부세 강화는 고가 1주택자와 다주택보유자의 세부담을 늘려 매물던지기를 유도하는 카드다. 특히 일부에 불과한 초고가 주택 위주로 설계된 과표 구간을 낮추고 세율을 높이는 방향의 추가 규제가 가능할 것으로 보인다.

지난해 9월 13일 발표된 부동산 대책으로 3억~6억원 과표구간이 신설됐지만 시세로 따지면 결국 14억~23억원대 초고가주택 보유자에게 한정된 데다 다주택 보유에 따른 누진세는 과세표준 3억원 이하(시세 14~18억원)에 적용되지 않는다.

실제로 국토교통부에 따르면 시세 12억원(공시가격 약 9억원)을 넘는 주택은 전국 공동주택의 2.1% 불과한 것으로 집계됐다.

이에 따라 3억원 단위로 끊어놓은 과표구간을 1억5000만원 등으로 세분화하고 다양한 가격대의 주택 분포에 맞춰 다주택자가 매물을 보유했을 때 집값 상승으로 얻을 수 있는 기대이익보다 세율을 더 높게 설정해야 한다는 제언이 나왔다.

고가 1주택자에 대한 재산세 인상은 고가주택에 대한 투자 매력도와 수요를 낮춰서 집값을 안정시키는 방안이다.

재산세 과세표준이 6000만원 이하부터 시작해 3억원 초과(시세 약 8억원)에 적용되는데 이 범위를 더 넓히고 세분화한 후 고가주택·다주택보유자일수록 중과해 매물던지기를 유도한다는 계산이다.

마지막으로 현재 공공택지에 적용하고 있는 분양가상한제를 민간택지에 적용하는 방안은 집값에 직접적인 영향을 주기보다 고분양가로 인한 주변 지역 시세 동반상승을 억제하는 효과가 있을 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부 입장에서는 당장 불안한 집값을 잡아야 할지 장기적인 공급정책에 무게를 두어야 할지 선택하기가 부담될 것"이라면서도 "정부 입장에서 쓸 수 있는 카드는 많지만 함부로 쓰기에 리스크가 크다는 점이 문제일 것"이라고 설명했다.