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10년 집값 전망…"현재 고점 수도권 2023년까지 하락세"

저점인 전국 매매가는 2021년 첫 고점 예상
저출생·고령화로 인한 주택공급 과잉 우려도

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-06-19 13:48

주택매매시장 순환국면 주기상 전국 집값은 올해 바닥을 찍은 후 이르면 2021년 첫 번째 고점에 도달할 것이라는 전망이 나왔다. 현재 고점에 있는 수도권의 경우 2023년까지 하락세 이후 저점에 이를 것으로 분석된다.

앞서 저출생과 고령화로 인한 장기 집값 하락세를 경험한 일본의 사례 고려했을 때 주택공급 과잉에 따른 조정국면이 우리나라에 닥칠 수 있다는 우려도 나온다.

▲ 부동산 114 창사 20주년 기념 부동산 포럼 참석자들이 기념촬영을 하는 모습ⓒEBN 김재환 기자

이수욱 국토연구원 주택·토지연구본부장은 19일 서울시 종로구 포시즌스 호텔에서 열린 '부동산 114 창사 20주년 기념 부동산 포럼'에서 이런 내용으로 발제했다.

이번 발제의 골자는 '10년 후 대한민국 부동산'을 내다보는 이번 포럼 취지에 맞춰 중장기 주택시장 동향을 분석하는 내용이다.

이수욱 본부장은 "(집값의) 10년 주기가 있다 5년 주기가 있다 이런 얘기가 많은데 과연 그것이 통계적으로 유효한지 증명하기 위해 이번 발제를 준비했다"고 설명했다.

동향 분석은 국가공인통계인 한국감정원 아파트 매매동향과 민간 분야의 KB국민은행과 부동산 114 자료를 참고해 경기변동 순환국면 분석 기법으로 이뤄졌다.

한 순환국면은 집값이 저점에서 고점으로 올랐다가 저점으로 떨어진 부분을 의미한다. 자료에 따르면 현재 전국 집값은 2000년 이래 4번째 순환국면 중 저점으로 떨어지는 위치에 있다.

전국 주택매매시장의 순환국면의 평균 기간은 '저점→고점'이 2년이고 '고점→저점'이 2년 1분기로 나타나 한 주기가 4년 1분기로 나타났다.

평균적으로 전국 집값은 가장 저렴한 시기로부터 약 2년간 집값이 오른 후 2년 3개월여 떨어지는 경향이 있었다는 얘기다.

다음으로 예상되는 첫 번째 고점은 2021년으로, 올해까지 꾸준한 집값 하락세가 지속된 후 내년부터 상승기에 접어들 것으로 보인다.

수도권의 경우에는 3번째 순환국면 중 고점에 있는 것으로 분석됐다. '저점→고점' 기간은 전국과 같은 2년이었으나 '고점→저점'은 4년으로 긴 편이었다.

수도권 집값은 오름폭이 가파른 대신 작은 폭의 하락세가 오랫동안 지속되는 모습이다. 올해 중 가장 비싼 고점기가 끝나면 오는 2023년까지 하락세가 이어져 저점에 도달할 전망이다.

▲ 수도권 주택매매시장 순환국면 예상 추이ⓒ부동산114

다만 앞으로 실현될 인구 감소와 저성장 기조를 감안할 때 주택수요가 예상보다 더 적을 가능성이 높아 집값 하락세가 강화될 수 있다는 예측도 나온다.

실제 통계청에 따르면 현재 3759만명 규모에서 감소하고 있는 생산가능인구(15~64세)가 10년 후 325만명가량 감소하고 10년 이상 이어진 저출생으로 인해 앞으로 유소년 인구는 연평균 13만명씩 줄어들 전망이다.

특히 앞으로 비중이 커질 고령 인구의 경우 새 집 장만 필요성이 크지 않으므로 현재 연 평균 39만호 수준으로 정부가 예상하고 있는 주택수요가 더 하향 조정될 것이라는 우려다.

이날 두 번째 발제자인 노무라 야스요 오사카 시립대 교수는 "이미 일본에서는 저출생 고령화에 따른 인구감소로 주택 공급 과잉 현상이 일어난다는 점이 나타난 바 있다"며 "(집값) 거품이 (1990~2005년까지 하락세) 사라지고 최근에는 (상승·하락세가) 안정된 모습"이라고 말했다.

또 여론에 따라 정부가 주택가격 억제 위주의 정책을 펼칠 가능성이 높다는 점도 집값 하락세에 힘을 더할 수 있다.

이 본부장은 "최근 설문 결과 국민 다수는 (정부가) 앞으로 주택 시장에 대한 규제를 강화하거나 현행 수준을 유지하길 바라고 있는 것으로 나타나 주택정책을 경기 보조수단으로 활용하는 데 제약이 있을 것"이라고 말했다.

▲ 공시지가 기준 일본의 전국 주택가격 동향(단위:엔)ⓒ부동산114

▲ 일본 국토교통성이 작성한 일본 미래추계인구ⓒ부동산114
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