"아파트 분양가 낮아진다"…고분양가 아파트 심사기준 변경

송고 2019.06.07 15:58 | 수정 2019.06.07 16:00
박상효 기자 (s0565@ebn.co.kr)

HUG, 24일 분양보증 발급분부터 강화된 심사기준 적용

1년초과 분양기준 및 준공기준의 경우...분양가 하향 조정 효과가

아파트 고분양가 판단기준이 최저 주변 아파트 평균 매매가 수준으로 낮아짐에 따라 아파트 분양가격도 기존보다 떨어질 전망이다. 고분양가로 판단될 경우 HUG의 보증심사 승인이 제한된다.

주택도시보증공사(이하 HUG)는 지난 5일, 최근 변화된 시장상황을 반영해 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다고 7일 밝혔다.

이번 심사기준 변경으로 △고분양가 사업장 해당기준 △평균분양가 산정방식 △비교사업장 선정기준에 대한 개선안이 마련됐다.

기존에는 인근 지역에서 1년 이내 분양된 아파트가 있으면 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한했다. 만약 1년 이내 분양된 아파트가 없으면 직전 분양가의 110%까지 인상을 허용했다.

하지만 HUG의 이번 개선안에 따르면 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 ‘지역기준과 인근기준’에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준으로 세분화 하기로 했다.

HUG의 분양보증서가 없으면 지자체의 분양승인에도 문제가 생기고, 금융권 중도금 대출을 받을 수 없다.

1년 이내 분양기준으로는 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 해 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우로 선정했다.

또 1년 초과 분양기준은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가 아파트로 간주한다.

준공기준은 비교사업장을 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당한다. 기존 준공아파트 평균매매가의 110% 초과에서 100%로 바뀌는 셈이다.

또한 인근에 분양 1년 이내, 분양 1년 초과이나 미준공 유사 단지가 없을 때 준공한 지 10년이 되지 않은 아파트를 비교사업장으로 선정한다. 해당 사업장의 평균 분양가는 비교사업장의 평균 매매가 이내여야 한다.

이와함께 고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식도 ‘가중평균방식’으로 변경했다.

기존에는 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균해 평균 분양가나 평균 매매가로 적용하고, 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정 범위에서 관리했다.

그러나 앞으로는 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 평형별·타입별·층별 공급면적 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가나 평균 매매가로 일괄 적용하기로 했다

HUG 관계자는 "이번 조치로 ‘1년초과 분양기준’ 및 ‘준공기준’의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 말했다.

HUG는 이번에 변경된 기준을 적용함에 따른 주택시장의 혼선을 방지하고자, 약 2주간의 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경된 '고분양가 사업장 심사기준'을 적용할 계획이다.

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