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강남 재건축 '꿈틀'…"반등 신호 vs 당분간 안정"

개포주공·은마·잠실주공 등 강남권 재건축 단지 매매가 상승
"정부규제·대출강화 등 영향으로 전체 반등 어려워"

문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

등록 : 2019-05-28 13:44

▲ 부동산114

강남 재건축 단지를 중심으로 서울 집값이 다시 꿈틀대고 있다. 7개월 가까이 아파트값 하락세가 이어지고 있지만 최근들어 낙폭이 조금씩 줄어드는 모양새다. 여기에 주요 재건축 단지의 호가 상승으로 서울 재건축 아파트 가격이 6주 연속 오름세를 보이면서 집값 바닥론이 다시 고개를 들고 있다.

업계는 공동주택 공시가격 인상, 3기 신도시 발표 등 일부 불안요인들이 제거되면서 그간 대기 중이었던 수요가 움직인 것으로 분석하고 있다. 다만 정부의 부동산 규제와 대출요건 강화 등이 이어지는 상황에서 이같은 수요가 집값을 반등시키기는 힘들 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

28일 부동산114에 따르면 5월 마지막주 서울 재건축 매매가격은 전주 대비 0.06% 상승했다. 이는 지난주 변동률(0.02%)보다 상승폭이 더 커진 것으로 6주 연속 오름세를 이어가는 중이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "최근 주요 재건축 단지의 급매물이 소진된 후 호가가 오른 영향"이라며 "강남구 개포지구와 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 언론에 자주 오르내리는 주요 재건축 아파트들도 추격매수가 붙고 있다"고 말했다.

재건축 아파트값 상승이 일반 아파트의 매매가 하락을 상쇄시키면서 서울 아파트값 하락폭도 줄어들었다. 5월 마지막주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 떨어진 것으로 나타났다. 27주 연속 하락세이지만 낙폭은 이달 들어 -0.02% 안팎으로 미미한 수준이다.

내달부터 대규모 입주가 예정된 강동이 -0.22%의 변동률을 기록한 반면 송파(0.03%), 강남(0.02%) 등은 상승세를 보였다. 특히 송파는 잠실주공5단지와 신천동 잠실파크리오 매매가가 500만~1000만원씩 오른 것으로 나타났다.

강남권 최대 재건축 단지인 개포주공1단지도 최근 조합원 물량이 시장에 나오면서 거래가 늘고 호가도 높아지는 분위기다. 해당단지는 사업시행 이후 3년 내 착공을 하지 못하면서 지난 4월 28일부터 3년 이상 보유 매물이 풀린 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 4월 28일 이전까지의 개포주공1단지 매매건수는 11건에 불과했으나 조합원 지위 양도가 가능해진 4월 29일부터 현재까지 총 12건의 거래가 이뤄졌다.

개포동 인근 공인중개사는 "한 달도 채 안된 기간 동안 거래량이 최근 4개월 간의 거래량과 맞먹고 있다"며 "개포1단지는 초과이익환수를 피한 단지다 보니 부담금 걱정이 덜해 매수 문의가 이어지는 중"이라고 설명했다.

거래가 늘면서 가격도 오름세다. 전용 35.64㎡~61.57㎡ 기준 매매시세는 현재 13억~35억원 대에 형성돼있다. 최근 24억5000만원에 실거래된 전용 56.57㎡(5층)의 경우 지난해 8월(20억7000만원)과 비교해 4억원 가까이 뛰었다.

개포 재건축 호가가 오르자 인근 지역인 은마아파트나 잠실주공5단지도 추격 매수세가 붙으면서 지난해 가격 수준을 회복하고 있다.

은마아파트는 전용 84㎡ 매물이 올 초 16억6000만원까지 떨어졌다가 지난달 17억7000만원까지 오르더니 최근 18억2000만원에 거래된 것으로 신고됐다. 현재 나온 매물들의 호가도 18억 후반에서 19억원 수준인 것으로 알려졌다. 은마아파트의 지난해 최고 거래가는 19억1000만원이었다.

잠실주공5단지 전용 76㎡도 최근 18억2900만원에 팔렸다. 이 단지는 지난해 9월 19억1000만원 최고가로 거래됐다가 이후 하락세로 돌아서 올 3월에는 16억원 초반까지 떨어졌으나 약 두 달 만에 가격을 다시 회복하는 분위기다.

업계 관계자는 "보유세 강화, 3기 신도시 발표 후 시장 불확실성이 상당 부분 제거됐다고 판단한 일부 대기수요가 움직인 것으로 보인다"며 "최근에는 비강남권 지역에서도 매수 문의가 늘고 있다"고 말했다.

다만 이같은 분위기가 반년 넘게 하락세를 이어가고 있는 서울 집값을 반등시키기는 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다. 강력한 대출규제로 자금 마련이 쉽지 않을 뿐더러 정부가 일관된 규제 기조를 유지하고 있어 당분간은 관망세가 이어질 것이라는 분석이다.

여기에 올 하반기부터 서울에서만 7000가구 이상의 입주가 예정돼있어 강동 등 입주폭탄이 예고된 일부 지역에서는 오히려 집값 약세가 예상되는 상황이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "정부의 규제가 여전히 이어지고 있는데다 대내외 경제여건도 좋지 않은 상황"이라며 "서울 아파트 시장의 추세전환을 기대하기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.