떨어지는 은행권 순이자마진 "주택가 하락세…어떡해"

송고 2019.04.22 14:13 | 수정 2019.04.22 14:14
이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

서울 아파트가격 23주 연속 하락…지난달 매매량 역대 3월 중 가장 낮아

가격·매매량 하락에 대출 수요도 '뚝'…"NIM하락, 연체율 상승할 지도"

최근 지속되고 있는 주택가격 하락세가 은행의 수익성도 끌어 내릴 것으로 예상되고 있다.ⓒ연합

최근 지속되고 있는 주택가격 하락세가 은행의 수익성도 끌어 내릴 것으로 예상되고 있다. 가격 규제가 심한 한국에서 은행의 이익을 결정짓는 변수는 대출량, 순이자마진, 대손비용으로 요약되는데 대부분의 지표 등락율이 자산가격 변화에 의해 결정되기 때문이다.

22일 관련 업계에 따르면 대출 규제와 보유세 부담 증가로 매수 심리가 위축되면서 서울 아파트가격은 지난주 기준 23주 연속 하락했다. 실제로 한국감정원이 발표한 전국주택가격동향을 살펴보면 4월 셋째주 서울 아파트가격은 전주보다 0.06% 하락했다.

아파트가격 하락세는 전국적으로도 이어지고 있다. 전국의 아파트가격은 0.09% 하락해 지난주 하락폭을 유지했다. 인천·전남은 0.03% 올랐고, 대구(0.00%)는 보합, 세종(-0.27%), 충북(-0.20%), 울산(-0.15%), 전북·강원(-0.14%), 경남·경북(-0.13%)은 떨어졌다.

주택가격이 줄어든 탓에 매매거래량도 하락선을 그리고 있다. 지난달 주택 매매거래량은 전년 동월 대비 절반 수준으로 줄어들었다. 국토교통부는 지난달 전국 주택 매매거래량이 5만1357건으로 지난해 같은 달에 비해 44.7% 줄었다고 밝혔다. 이는 2006년 관련 통계를 작성한 이래로 3월 기준 가장 낮은 거래량이다.

거래량 감소폭은 수도권이 두드러졌다. 지난달 수도권 주택매매 거래량은 2만2375건으로 지난해 3월의 절반 수준(-58.7%)에도 못 미쳤다.

서울의 주택매매 거래량은 5633건으로 지난해 3월(2만4122건)보다 76.6% 감소했다. 이 중에서도 고가 아파트가 밀집한 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 매매 거래량은 887건으로 전년 동월(4380건) 대비 75.5% 줄었다.

주택가격 하락과 거래량 감소에 따라 은행의 수익성에도 빨간불이 켜진 상황이다. 주택가격이 하락하면 은행의 대손비용은 증가하고, 대출 증가율은 떨어지기 때문이다.

소득 중심의 상환 능력 보다는(DSR)보다는 담보 가치(LTV) 중심으로 대출이 이뤄져 주택가격이 하락하면 대출자의 부도 위험은 증가할 수밖에 없다. 이렇게 되면 대출을 내준 금융회사 역시 이를 의식해 대출태도를 바꿔 여신을 회수하기 시작한다는 게 업계 관계자들의 전언이다.

이와 반대로 주택가격이 하락하면 대출 증가율도 하락한다. 매매량 감소에 대출 수요도 줄어들고, 앞선 담보가치 하락에 따른 신용 위험 증가로 대출을 늘리기 어렵기 때문이다. 실제로 정부 대출 규제로 최근 주택담보대출 성장률은 0%에 가깝다.

금융권 관계자는 "기 실행대출인 집단대출과 전세자금대출이 성장의 대부분"이라며 "대출 수요가 떨어져 경쟁이 치열한 전세자금대출 중심으로 대출이 늘어나면 순이자마진도 하락할 수밖에 없다"고 설명했다.

이런 가운데 은행들의 순익은 이미 하향 추세를 보이고 있다. 키움증권 리서치센터에 따르면 국내 5개 시중은행(신한·KB국민·KEB하나·우리·IBK기업)의 총 분기별 순익은 올해 1분기 2조3970억원으로 지난해 1분기 2조9690억원보다 5760억원(19.37%) 감소했다.

순이자마진율도 줄었다. 같은 기간 이들 은행의 평균 순이자마진은 1.67%에서 1.65%로 0.02%포인트 감소했다. 은행별로는 하나은행이 1.57%에서 1.54%로 가장 많이 줄었고 ▲신한은행 1.62%→1.60% ▲국민은행 1.71%→1.69% ▲기업은행 1.94%→1.92% ▲우리은행 1.50%→1.49% 순으로 감소했다.

이와 관련 서영수 키움증권 연구원은 "은행관련 주요 지표가 점진적으로 악화될 것으로 예상된다"며 "NIM 하락뿐만 아니라 연체율도 점진적으로 상승할 가능성이 높다"고 말했다.

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