집값 하락에도 주거불안 여전…끝모를 양극화

송고 2019.03.20 13:44 | 수정 2019.03.20 14:08
문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

소득별·지역별 부동산 양극화 갈수록 심화

"아파트, 주거보다 투자수단으로 변질…내 집 마련 갈수록 어려워"

전국 아파트값이 연일 하락세를 이어가고 있지만 수요자가 느끼는 주거 불안이 여전하다.

통계상 집값은 18주 연속 떨어졌지만 시장에서는 팔겠다는 사람도, 사겠다는 사람도 없는 거래절벽이 이어지고 있다. 특히 주거수요가 몰려있는 서울 집값은 실수요자에게 여전히 부담스러운 수준이다.

전문가들은 지역, 소득에 따라 수요자가 느끼는 집값의 체감온도가 앞으로 더 벌어질 것이라고 우려한다.

20일 부동산업계에 따르면 최근 몇년간 집값 상승률과 연봉 인상률의 차이는 크지 않았지만 이를 세분화하면 소득계층별로 부동산 자산의 격차가 점점 더 벌어지고 있는 것으로 나타났다.

국세청이 조사한 '2018 국세 통계 연보'를 보면 지난 2017년 전국 근로소득자의 평균 급여는 3519만원으로 3년 전인 2014년(3170만원)보다 11% 오른 것으로 집계됐다.

특히 인구와 일자리가 집중된 서울 근로자의 평균급여는 2014년 3520만원에서 2017년 3992만원으로 3년새 13.41%가 늘었다.

같은 기간 집값 상승률도 비슷한 수준이었다. KB부동산 조사 결과 2014년 대비 2017년의 아파트 매매가격지수는 전국이 9.11%, 서울이 11.21% 상승한 것으로 나타났다. 집값 상승률과 연봉 인상률의 차이는 2~3%p 내외에 불과했다.

그러나 소득과 집값 상승률을 세분화해서 살펴보면 이야기가 달라진다.

지난해 3분기 가계동향조사 결과를 보면 가구당 월평균 소득은 474만8000원으로 전년 동기 대비 4.6% 늘었다.

이를 소득별로 세분화해보면 1분위(-7.0%), 2분위(-0.05%), 3분위(2.1%), 4분위(5.8%), 5분위(8.8%) 등이다. 소득이 적은 1~2분위는 마이너스 상승률을 기록했고 고소득일수록 상승률은 커졌다.

같은 기간 서울 아파트 평균 매매가격지수는 전년 동기 대비 약 13% 올랐다.

이를 가격순으로 5등분한 결과 집값 상위 20%에 해당하는 5분위가 29%(16억8237만원) 올랐고 4분위 27.4%(9억4429만원), 3분위 24%(6억7570만원), 2분위 19.3%(5억364만원), 하위 20%인 1분위가 12.2%(3억723만원) 상승한 것으로 나타났다. 고가주택일수록 상승률이 더 높았던 것이다.

즉 계층별 소득 격차가 갈수록 벌어지는 상황에서 집값 양극화 또한 심해지고 있다는 의미다.

업계 관계자는 "아파트가 투자수단으로 변질되면서 주거가치보다 가격가치가 높은 곳이 더 오르는 구조가 됐다"며 "여기에 소득계층별 격차까지 벌어지면서 자기 수준에 맞는 내 집 마련은 더 어려워진 상황"이라고 말했다.

이같은 양극화 현상은 '가구소득 대비 주택가격의 비율(PIR)'에서도 확연히 드러난다.

KB부동산에 따르면 2018년 9월 기준 전국의 3분위(중간정도) 평균 주택가격은 2억7609만원으로 중간소득가구 연소득 4977만원의 5.5배 수준으로 나타났다.

지난해 집값이 급등한 서울은 이보다 훨씬 높다. 3분위 평균 주택가격이 6억7570만원으로 중간소득가구 연소득 5055만원의 13.4배에 달했다.

KB부동산

분위별로 편차가 있지만 해를 거듭할수록 평균 PIR 수치는 계속 높아지는 추세다. PIR이 높을면 소득 대비 집값이 고평가됐다는 것을, PIR이 낮으면 그 반대를 의미한다.

전국 기준 PIR이 2014년 9월 1분위(6.1), 5분위(5.1)에서 2018년 9월 1분위(7.5), 5분위 (6.2)로 오른 반면 서울은 1분위(12.5), 5분위(9.5)에서 2018년 9월 1분위(19.0), 5분위(14.1)로 급격히 상승했다.

KB부동산 관계자는 "정부 규제로 집값 하락조정이 불가피해 올해 PIR은 다소 하락할 것"이라면서도 "다만 수요자가 느끼는 주택가격 체감온도는 여전히 높은 수준이며 지역별, 소득별 양극화도 더욱 커질 것"이라고 말했다.

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