역전세·깡통전세…가계부채 약한고리 아니다

송고 2019.03.19 13:50 | 수정 2019.03.19 14:04
이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

23.3%로 치솟다 2.1% 떨어져…우려 수준 아냐·가계부채 영향 가능성도 미미

임대 가구당 집주인 평균 8억 실물자산 보유, 전세대출자는 81% 고신용 차주

전세가격 하락세가 지방에 이어 수도권으로도 확산하면서 일각에서는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 내주지 못하는 이른바 '깡통전세' 우려가 커지고 있다고 경의 목소리를 키우고 있다. 그러나 이는 과도한 우려로 보인다.ⓒ연합

'깡통전세' 우려가 커지고 있다. 전세가격 하락세가 지방에 이어 수도권으로도 확산하면서 일각에서는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 내주지 못하는 사태에 대한 우려다.

한국의 주거문화 특징으로 이야기되는 전세제도는 사실상 가계부채의 문제이다. 잡히지 않는 대출을 집주인이 지고 있는 셈이다. 그래서 가계부채의 약한고리로 불리기도 한다.

다만 현재까지의 '깡통전세' 수준은 세입자들에 대비해 차주라고 할 수 있는 집주인들이 견딜만 하다는 게 대체적인 진단이다.

전세가 하락세가 수도권까지 넘어왔다고 하지만, 2년 전과 비교했을 때 서울 25개 자치구 중 전세가격이 떨어진 곳은 도봉·서초·송파 3곳일뿐더러 하락폭 또한 수도권 전체 2.1% 수준으로 미미했기 때문이다. 무엇보다 임대가구의 재무건전성도 양호해 관련 리스크는 발생할 가능성이 적어서다.

물론 전세대출이 가계 부채의 새로운 뇌관으로 작용할 수 있다는 일각의 주장은 주의 깊게 들어야 한다. 대출은 늘어나는 상황에 전국 아파트 전세가격은 하락세를 지속하고 있어 임대인은 보증금을 더 마련하는데 어렵고, 임차인은 보증금을 받지 못해 빚을 갚기 어렵게 되면 금융불안으로 이어질 수 있다. 전세대출은 지속적으로 늘어나는데 전세가는 하락세로 미스 매칭이 나고 있다는 게 이들 주장의 근거다.

19일 금융권에 따르면 은행권 전세대출 잔액은 2015년 말 41조4000억원에서 지난해 말 92조3000억원으로 늘어났고, 전세가격은 하락세를 기록하고 있다. 이전 상승폭에 비하면 하락이라고 하기에 민망한 수준이다.

수도권 전세가격은 지난 2013년 1월부터 2017년 11월 사이 23.3%나 올랐다가 올해 2월까지 2.1% 떨어졌다. 전세가 하락에 따른 다주택자의 자금 부담 증가 등 부동산 시장 영향이 가계부채 부실의 변수가 될 수 있어 경계심을 늦추지 말아야 한다는 목소리도 제기되고 있지만, 이 역시도 가능성은 희박하다.

다주택자의 대부분인 임대가구의 재무건전성이 매우 양호하기 때문이다. 한국은행에 따르면 임대가구의 소득구성을 보면 고소득(4~5분위) 비중이 2018년 3월 현재 64.1%로 전체가구(40.0%)를 크게 상회하고 있다. 특히 가구당 평균 8억원의 실물자산을 보유하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총 부채(보증금 포함) 비율은 26.5%에 불과했다.

또한 임대가구 가운데 총 자산보다 총 부채가 더 많은 '깡통전세'에 해당할 수 있는 가구 비중은 0.6% 수준이었다. 이는 전체 가구 가운데 부채가 자산보다 많은 가구 비중(2.8%)보다 꽤 낮은 수치다.

전세가 하락에 따른 보증금 반환 리스크도 우려할 수준은 아니다. 은행권 전세자금 대출잔액은 92조3000억원으로 급증했지만, 대출액의 98%가 보증부 대출이어서 부실 대출이 발생해도 은행들은 보증기관으로부터 대위변제를 받을 수 있는 것으로 나타났다.

또 수도권 비중이 76.2%(2018년 3분기 말 기준)에 이르는 전세자금 대출의 연체율은 0.18%로 전체 가계대출 연체율(0.25%)보다 낮았고, 고신용(1~3등급) 차주 비중이 81.9%였다.

금융권 관계자는 "최근 전세가 하락이 이어지고 있지만, 임대인과 임차인 모두에게 부담이 될 만한 수준은 아니다"라며 "자금 유동에 일부 문제가 생길 수 있지만, 금융 부실로 이어질 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.

그는 이어 "최근 전세가 하락에 역전세난, 깡통전세 등 불안 심리는 전세를 끼고 무리하게 주택구입을 늘린 '갭투자자'들을 중심으로 확산되는 모양새"라고 덧붙였다.

앞서, 최종구 금융위원장도 전세값 하락에 따른 역전세, 깡통전세 문제를 집주인 책임으로 규정했다. 최 위원장은 "전세자금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일이다. 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 줘왔다가 이런 일이 생겼다"며 "집주인이 해결해야 한다"고 지적한 바 있다.

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