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"전세가격 더 하락해도 금융위험 크지 않다"…98.5% 보증금반환 가능

  • 송고 2019.03.19 08:38 | 수정 2019.03.19 08:38
  • 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

13개 광역시도에 전세가격 하락세…수도권 2.1%, 지방은 2.6%씩 떨어져

3만2000가구 보증금반환 어렵지만…부족자금 2000만원 이하가 70% 이상

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올 들어 전국에서 거래된 아파트 전세의 절반 이상이 직전 거래 시점인 2년 전보다 전세값이 떨어졌으며, 이 중 절반가량은 하락폭이 10% 이상인 것으로 나타났다. 다만, 임대가구의 보증금 반환능력 등을 감안할 때 이에 따른 금융안정 위험은 당장 크지 않을 것으로 전망됐다.

한국은행이 19일 발표한 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검'에 따르면 임대인의 보증금 반환능력, 임차인이 받은 전세자금 대출의 건전성을 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

이번 연구는 2012년부터 2018년까지 연도별 가계금융복지조사에서 보증금 부채를 보유한 주택임대가구를 대상으로 했다. 2018년 환산 가구 기준 약 211가구로, 전체 1969만가구의 10.7%에 해당하는 수준이다.

한은에 따르면 지방 전세가격은 2017년 4월부터 줄곧 하락세, 수도권은 2017년말부터 하락하다 지난해 9~10월 일시 주춤한 뒤 다시 하락세에 들었다. 지방은 2017년 3월 대비 지난달 전세가격이 2.6% 떨어졌고, 수도권은 지난해 11월 대비 지난달 2.1% 빠졌다.

다만, 상승기 누적상승률을 되돌릴 만큼 급락하지는 않았다. 지방(2013년1월~2017년3월)은 9.4%, 수도권(2013년1월~2017년11월)은 23.3%나 전세가격이 올랐다.

지역별 전세가는 올해 1~2월 광주·전남·대전·세종을 제외한 13개 광역시도에서 모두 떨어졌다. 서울·경기·인천은 올 들어 하락폭이 커지고 있고, 경남·울산 등은 주력산업 침체에 따른 경기 부진으로 대폭 하락세가 지속됐다.

변성식 한은 금융안정국 안정총괄팀장은 "IMF 외환위기나 글로벌 금융위기처럼 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 전세가격 하락이 나타나기보다는 지역별·주택별로 상이하게 발생하고 있다"고 말했다.

이런 가운데 신규 아파트 입주물량이 쏟아지면서 전세가격 하락세는 이어질 전망이다. 지난달 수도권의 전세수급지수는 83.3, 지방은 82.4로 수요보다 공급이 많다. 통계확보가 가능한 2012년 7월 이후 지방과 수도권 모두 최저 수준이라는 설명이다.

다만, 전세가격 하락은 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하지만 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점을 고려할 때 관련 리스크가 크지 않은 것으로 보인다는 게 한은 측 분석이다.

실제, 한은의 가계금융복지조사 분석대상인 약 211만 주택임대가구의 64.1%가 고소득(4~5분위)으로 나타났다. 가구당 평균 8억원씩의 실물자산을 보유하고 있고, 총자산 대비 총부채 비율은 26.5%로 작았다. 총자산보다 총부채가 많은 가구 비중은 0.6% 수준에 그쳤다.

임차인의 전세자금 대출의 경우 연체율 0.18%로 전체 가계대출(0.25%)보다 낮다고 한은은 강조했다. 또 1~3등급의 고신용 차주의 대출 비중 81.9%, 비다중차주의 대출 비중은 75.3%로 전체 대출(고신용 70.3%, 비다중 67.6%)에 비해 우량하다.

전세자금 대출의 건전성도 탄탄하다는 진단이다. 전세자금 대출이 주로 보증부로 취급되고 있어 부실 대출 발생 시 금융기관이 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능하다는 이유에서다. 이와 더불어 국내은행 전세자금대출 연체율은 지난해 6월말 0.18%로 전체 가계대출 연체율 0.25%를 하회했다.

다만, 한은은 "가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이해 전세가격이 대폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다"고 지적했다.

임대가구의 금융자산 증가(2012년3월~지난해3월)가 연평균 3.2%에 그쳐 임대보증금 연평균 상승률 5.2%에 미달하는 등 보증금 반환능력은 약화했다.

이에따라 전세가격 10% 하락한다고 가정하면 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하다는 분석이다. 나머지 1.5%인 3만2000여 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 예상됐다.

그러나 이들 가구의 반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%로 대다수를 차지했으며, 2000~5000만원은 21.6%, 5000만원 초과는 6.9%에 불과했다.

더불어 전세자금대출이 주로 보증부(18년말 국내은행 전세자금 대출의 약 98%)로 취급되고 있어 부실 대출 발생 시 금융기관은 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능한 것으로 나타났다.

다만, 대출 관련 신용위험이 특정 보증기관으로 이전될 가능성은 있다. 아직까지는 3개 보증기관의 보증공급 대비 대위변제 발생 비율이 1% 미만으로 낮은수준을 보이고 재무건전성도 대체로 양호하나, 최근 보증사고 증가로 대위변제가 늘고 있는 추세라는 게 한은의 설명이다.


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