9월 이후 부동산 공급과잉 ‘확대되나?’

송고 2018.08.13 14:39 | 수정 2018.08.13 14:37
김민철 기자 (mckim@ebn.co.kr)

일부 수도권 포함 지방 중심 미분양 물량 증가 추세

정부 수요억제 대책 시행…새로운 대출규제 기준 지속 강화

9월 이후 부동산 시장의 공급과잉 확대가 우려되고 있다.

13일, 관련업계에 따르면 부동산의 수요대비 공급과잉 우려가 확산되고 있으며 특히 지방을 중심으로 미분양 물량이 증가할 것으로 분석되고 있다.

최근 주택시장의 공급과잉 우려가 확대되고 있는 것은 최근 3년간 사상 최대 규모의 건축허가 물량이 발생하면서 부동산시장은 수요대비 공급과잉이 발생했기 때문이다.

전국의 아파트 입주 물량 역시 2018년 44만1000 가구로 역대 가장 많은 물량이 예고되고 있으며 가계수요가 실물경기 위축, 가계신용 위축 등으로 예상보다 미흡할 경우 주택시장의 경기 경착륙 가능성이 증대되고 있는 상황이다.

전국 주택 준공은 2017년 56만9000호로 역대 최대치를 기록했다. 이에 따라 2015년~2018년까지 최근 4년간 누적 주택 준공물량이 200만호를 돌파할 전망이다. 2018년은 상반기 주택 공급 추세가 하반기까지 이어지면 2017년보다 더 늘어날 것으로 예상된다.

특히 지방을 중심으로 미분양 물량이 증가가 눈에 띄고 있는데 전국의 주택 미분양은 2018년 5월 기준 6만호로 과거와 비교해 보면 크게 우려할 수준은 아니다.

하지만 2015년 5월 지방과 수도권 미분양 호수는 각각 1만4000호로 비슷한 수준이었으나 2018년 5월 현재 수도권은 1만호로 줄어든 반면 지방은 5만호로 증가했다. 특히 지역별로는 경남, 충남, 경기, 경북, 강원 등의 지역에 미분양 물량이 집중되고 있는 상황이다.

또한 새로운 대출규제 기준이 강화되며 부동산 가격은 다소 안정됐지만 규제에 따른 부작용이 발생할 우려도 지속되고 있다.

신(新)DTI, DSR 도입 등 정부의 대출규제가 강화되고 있는데 대출심사 시 주택담보대출에서 이자만 반영하는 기존 DTI에서 원금을 더한 원리금 합산으로 대출 규제를 강화한 신DTI는 주택담보대출의 주된 지표로 활용될 계획이다.

DSR은 올해 3월 은행권 도입, 7월 상호금융권 도입, 10월 저축은행·여신전문금융회사 도입될 계획이며 은행권 참고지표로 자율적으로 활용할 예정이다.

이렇듯 정부의 대출억제 대책으로 부동산가격은 다소 안정됐지만 규제에 따른 수요는 크게 위축될 것으로 보인다.

정부의 일관된 수요억제 대책으로 최근 부동산가격 하향 안정화됐으며 주택 담보대출 증가 속도 역시 둔화되고 있다. 수요억제에 치우친 대책으로 향후 수급불균형, 지역간 양극화 가능성 등 부작용이 우려되고 있는 상황이다.

특히 대출규제 강화는 주택거래량 감소로 인한 부동산업 위축, 풍선효과로 가계부채의 질이 악화될 가능성 역시 문제점으로 지적되고 있으며 거품 수요가 빠지면서 거래량 감소로 미분양 물량 증가에 따른 공급과잉이 발생할 가능성이 높아졌다.

또한 가계부채 증가세 지속으로 가계의 원리금 상환부담 확대 등은 실물경제에 부담으로 작용할 전망이다.

최근 대출 규제 강화로 가계부채의 증가속도는 다소 둔화됐으나 여전히 빠른 속도로 증가하고 있는 것 역시 현실이다.

2018년 1분기말 가계부채 규모는 1468조원으로 10년전 대비 2배 이상 늘어난 수치며 가계부채 증가율은 2014년 6.5%, 2015년 10.9%, 2016년 11.6%, 2017년 8.1%, 2018년 1분기 8.0%로 여전히 높은 수준이다.

가계부채 규모 증가에 따라 대출금리 상승 등으로 가계 원리금 상환 부담이 커지는 부분 역시 향후 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 보인다.

경제 전체의 가계부채 부담 정도의 지표인 가계부채/처분가능소득 비중 또한 2017년에 150%를 넘어섰다. 최근 통계청 가계금융복지조사에 따르면 원리금 상환 부담을 체감하는 가구 비중은 66~68% 수준이었다.

가계부채의 증가속도는 실물경제 펀더멘털의 성장속도를 넘어서고 있다. 명목경제성장률을 넘어서는 시중유동성 증가세가 이어지는 가운데 부동산 시장 경기 상승세로 주택 관련 대출이 전체 가계신용의 57%를 차지하고 있다.

가계 대출 증가율은 2016년 4분기 이후 하락하는 추세를 보이고 있으나 여전히 명목 경제성장률 및 산업 대출 증가율을 상회하고 있다.

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