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박원순發 영등포·용산 집값 강세 계속될까?

거래량은 줄었는데… 서울시 통합개발 기대감에 상승세
"이사철수요 업고 뛸 것" VS "정부 가만 있지 않을 것"

안광석 기자 (novushomo@ebn.co.kr)
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2018-08-07 09:44

▲ 서울 강서 아파트촌 전경.ⓒEBN
서울시의 통합개발방안 발표 이후 영등포·용산구 아파트값이 치솟는 가운데 이 추세가 얼마나 갈지 여부에 시장의 이목이 집중돼 있다.

분양시장 일각에서는 올해 규제 윤곽이 대부분 드러나면서 서울 전체적으로 집값이 상승세인 데다, 이사철 성수기도 다가오는 만큼 해당지역 집값도 계속 오를 것으로 보고 있다.

반면 일부에서는 강력한 주거안정 정책을 취하고 있는 정부가 특정지역 집값이 오르는 것을 방치할 리 없다며 해당지역 아파트값 등도 보합세로 갈 가능성이 크다는 주장이 나온다.

7일 한국감정원에 따르면 지난 7월 30일 기준 서울 영등포구와 용산구 아파트 가격은 전주 대비 각각 0.28%, 0.27% 올랐다. 서울 내에서도 1, 2위를 다투는 상승폭이다.

올해 들어 부동산 규제가 본격화되면서 전국 아파트 매매가격은 수개월간 하락세를 유지 중이다.

그러나 서울은 안전자산이라는 전통적 인식과 보유세 인상 등의 규제강도가 예상보다 낮다는 심리가 반영되면서 5주 연속 상승 중이다.

이러한 서울 아파트값 상승세는 영등포구와 용산구가 주도하고 있다. 지난달 10일 박원순 서울시장이 언급한 여의도와 용산 일대를 통으로 재개발하는 통합개발론이 가격 상승 및 기대감을 부추기고 있는 형국이다.

다만 통합개발론 부상에도 해당지역 거래량이 큰 폭으로 늘어난 것은 아니기 때문에 향후 가격변동 여부 판단은 시기상조라는 견해가 대부분이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 기준 영등포구와 용산구의 아파트 거래량은 245건과 153건으로 통합개발론이 나오기 전인 전월 대비 불과 4건, 22건 늘어나는 데 그쳤다. 같은 기간 서울 전체 아파트 거래량은 전월 대비 16.5% 증가했으나 영등포구와 용산구가 끼친 영향은 거의 없는 셈이다.

▲ 서울 강남 아파트촌 전경.ⓒEBN
그럼에도 대부분의 전문가들은 앞으로도 해당지역 집값은 상승세를 거듭할 것으로 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량이 적은데 가격이 뛴다는 것은 통합개발 기대감에 찬 매도자들이 매물을 회수하고 호가를 높였다는 의미"라며 "통합개발이 공식화되는 '용산 마스터플랜' 발표일정이 오는 9월 이후로 잡혀 있는 만큼 최대한 가격을 불리고 나서야 거래가 이뤄지는 형태가 될 것"이라고 말했다.

그는 이어 "마침 용산 마스터플랜 발표가 이사철과 맞물리는 시기인 만큼 수요도 탄탄하다"라고 덧붙였다. 실제로 용산 한강로·문배동 일대 아파트 단지의 경우 최근 한 달 만에 호가가 1억∼2억원 이상 오르는 등 연일 최고가를 경신하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "용산과 여의도는 박 시장의 발표 이후로 집값이 뛰기 시작한 것은 사실"이라며 "이 두 지역의 집값 상승은 향후 강남을 비롯해 마포 및 성동구 등 주변 시세에도 영향을 미칠 수 있다"고 내다봤다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 "용산의 경우 정부의 잇단 규제책에도 꾸준히 수요가 있었고 집값이 상승했다"며 "개발이 예정된 사업지구가 첫 삽을 뜨기 시작하면 다시 집값이 상승할 여지가 충분하다"고 전했다.

반면 현재의 가파른 상승세가 계속 이어지기는 힘들 것이라는 시각도 있다.

정부의 잇따른 규제에도 서울은 정책효과가 나타나지 않는 상황에 박 시장의 영등포·용산구 통합개발 언급이 집값 상승을 더욱 부추기면서 추가적인 규제가 이뤄질 가능성이 높기 때문이다.

앞서 국토부는 지난 주 8·2대책 1년 자료를 통해 "부동산대책을 시행한지 1년이 지났으나 서울 아파트값은 오르고 지방은 미분양이 속출하는 등 양극화 문제가 여전하다"라며 "지속적인 서민주거 안정을 위해 정책협의체를 활용해 시장관리협의체를 구성·운영하고 정례적으로 추진상황을 적극 관리할 것"이라고 밝혔다.

서울시가 정부와 충분한 협의 없이 집값 변동을 부추길 수 있는 정책을 시행하는 데 대한 불만을 에둘러 표현한 것이다. 실제로 국토부는 지난 3일 부동산 시장관리협의체를 열어 서울시와 이 문제를 논의했으나 결국 양측의 이견 차만 확인하는 데 그쳤다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "국토부가 추가규제 가능성을 시사한 상태에서 용산구나 영등포구 집값은 완전히는 아니더라도 제한될 가능성이 크다"라고 말했다.

다만 그는 "영등포 내 여의도의 경우 강남 대비 재건축이 한동안 없었던 것도 사실이기 때문에 이와는 별개로 앞으로 재건축 바람이 불고 가격이 치솟을 가능성은 있다"라고 주장했다.

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