보유세 충격없는 서울아파트, '갭 메우기' 기승

송고 2018.07.05 16:22 | 수정 2018.07.05 16:49
안광석 기자 (novushomo@ebn.co.kr)

보유세 이슈에도 서울 매매가 상승세 요지부동

"강남 4구는 잊어라" 상승세 주도하는 비강남권

보유세 개편 등 정부 규제 본격화에도 서울의 아파트 가격은 비(非)강남권 중심의 오름세를 이어가는 등 올해 초부터 나타난 '갭 메우기' 현상이 유지되는 모습이다.

갭 메우기란 특정지역의 주택 가격이 오르면 인근지역도 뒤따라 올라 가격 격차를 좁히려는 현상을 의미한다. 서울의 경우 특정지역은 서초·송파·강남·강동 등 강남 4구를, 주변지역은 4구 인근 강남권 내지 강북권 등 비(非)강남권으로 구분된다.

이번 보유세 강화는 올해부터 본격화된 일련의 규제정책들처럼 다주택자나 고주택자가 몰린 강남 4구에만 타깃이 집중된 모양새다. 강남 4구가 규제로 주춤한 틈을 타 지난 2017년까지만 해도 강남 4구 성장세에 밀려 주목받지 못했던 비강남권의 가치가 부각되고 있는 것이다.

5일 한국감정원에 따르면 이달 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 올랐다. 3개월째 오름세를 유지하고는 있으나 상승폭은 보유세 방안이 확정되면서 4주 만에 줄어들었다.

다만 전국 아파트 매매가격은 지난 4월 초 다주택자 양도세 중과 방안 적용 전후로 하락세를 이어왔다는 점을 감안하면 여전히 가격 상승세를 유지 중인 서울은 이번 보유세 개편에 큰 충격을 받지는 않은 것으로 보인다.

이같은 서울의 아파트 가격 상승세는 강남 4구를 제외한 비강남권이 주도하는 모습이다.

서울 전역이 투기지역으로 지정돼 있기는 하지만 강남 4구 외 지역들은 보유세 개편 등 규제에 큰 영향을 받지 않는다. 더욱이 강북권이나 관악구 등 강남 일부지역의 경우 그동안 강남 4구의 그늘에 가려 오히려 저평가 된 감도 없지 않다.

강북 14개구의 경우 그간 상승폭이 낮았던 동대문구의 상승세에 힘입어 전주 대비 0.14% 상승했다. 강남 4구를 제외한 나머지 강남 7개구의 경우 뉴타운 개발 기대감이 반영된 동작구와 그동안 강남 4구에 밀려 조명받지 못했던 관악구가 호조세를 보이며 강북과 마찬가지로 0.14% 올랐다.

강남 4구의 경우 평균 매매가가 전주 대비 0.05% 떨어지는 등 13주째 하락세다. 그럼에도 워낙 비강남권의 가치가 부각되면서 서울의 전반적인 상승세를 꺾기에는 역부족인 상황이다.

부동산업계 관계자는 "4월 다주택자 양도세 중과안 시행 이후 마포나 성동구 등 일부 강북지역에서는 3.3㎡당 10억원 이상의 매물도 출현하는 등 강남과 평준화되는 양상"이라며 "반면 강동구를 제외한 강남 3구의 경우 가격하락은 물론 거래량도 거의 없다고 봐야 한다"라고 분석했다.

이 관계자는 이어 "현재 강남 3구를 포함해 서울 전체 아파트 거래량이 줄고 있는데 이런 경우 매매가도 하락해야 하나 오히려 오르는 비정상적인 상황"이라며 "주택 보유자들이 그냥 매물을 움켜만 쥔 채 관망세를 유지한다는 의미로 가격 양극화 등 부작용에 대한 대책이 필요해 보인다"고 덧붙였다.

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