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베일 벗은 보유세…주택시장 '거래절벽' 불보듯

  • 송고 2018.06.22 17:53 | 수정 2018.06.22 17:53
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

윤곽나온 보유세 개편안 실효성 의문…풀어야할 숙제多

종부세 부담 '껑충'…"거래·가격 하락 불가피"

ⓒEBN

ⓒEBN

보유세 개편안의 윤곽이 드러났지만 실효성이 의문이라는 지적이 나온다. 보유세 개편은 가격체계 및 과세표준에 대한 문제가 존재하기 때문에 문제의 선제적인 해결과 시장의 변화를 고려한 후에 정책의 입안 여부 및 과세 수준의 결정이 필요하다는 게 업계의 중론이다. 조세저항과 야당의 반발, 부동산 경기 하강 등 풀어야할 숙제도 만만치 않아 험로가 예상된다.

22일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 인상을 필두로 한 부동산 보유세 개편안을 처음 공개했다. 보유세는 종합부동산세(종부세)와 재산세로 나뉘는데 부동산 소유자라면 납부해야하는 세금이다. 즉, 고가 주택의 경우 단순 보유만으로도 높은 세금 의무가 추가될 가능성이 있는 셈이다.

재산세는 보유자라면 누구나, 종부세는 집값 합산이 6억원(1주택은 9억원) 이상인 소위 '부자'가 부과대상이다. 종부세는 2016년 기준 33만5591명, 우리나라 인구(7178만명)의 0.6% 정도가 냈다. 납부액은 총 1조5300만원, 인당 평균 455만원이다.

이날 공개된 개편안의 4가지 시나리오는 △종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10% 포인트씩 올리는 방안 △세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 △이 두 가지를 병행하는 방식 △1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등과세하는 방안 등으로 구성됐다.

◆보유세 개편안 첩첩산중…"실행 가능성 미지수"
특위는 이날 토론회에서 최종적인 의견을 수렴해 28일 최종 권고안을 확정하고 정부에 제출할 계획이다. 정부는 이 권고안을 검토해 내달 말 발표 예정인 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영해 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

그러나 일각에서는 보유세 개편안의 실행 가능성에 대한 의문을 제기했다. 우선 조세저항이 거셀 수밖에 없으며 부동산 규제로 주택시장 분위기가 서서히 가라앉고 있는데다 입법과정에서 야당의 반발이 거셀 것으로 예상되기 때문이다.

가뜩이나 과거 참여정부 때도 야당은 종부세 도입에 반대 성명을 낸 바 있어 정부가 야당의 반발을 넘어야 한다. 야당 의원들은 보유세를 올려도 임대료 등에 전가돼 서민경제에 타격을 줄 뿐이라고 주장하고 있다. 특히 종부세가 별다른 실익도 없이 부자들을 벌주는 세금이라는 불신에 뿌리를 두고 있다.

중·저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대해 과세형평성 문제도 야기된다. 공정시장가액 비율을 현재보다 10%포인트만 올려도 시가 10억∼30억원을 소유한 1주택자의 경우 세금 부담이 최대 18.0% 증가하며 다주택자로 주택 합산 시가가 10억∼30억원일 경우 세금 부담이 12.5∼24.7% 증가할 것으로 보인다.

업계의 한 관계자는 "보유세 개편안 윤곽이 드러났지만 정부가 보유세를 얼마나 손볼 수 있을 지는 미지수"라며 "공개된 시나리오의 선택여부에 따라 그 동안 정책대상이었던 고가 1주택이나 2주택 이상 다주택자의 규제가 큰 폭으로 달라질 수 있다"고 말했다.

서울의 아파트 단지 모습ⓒEBN

서울의 아파트 단지 모습ⓒEBN

◆종부세 부담 '껑충'…"거래·가격 하락 불가피"
보유세 개편안에서 종부세 부담을 높이는 방식이 유력해지면서 다주택자들이 바짝 긴장하고 있다. 경우에 따라 다주택자의 종부세 인상률이 두 배 이상 높아질 가능성도 있어 향후 주택시장은 거래가 더 줄어들고 가격하락이 더 가팔라질 수도 있다. 반면 보유세 인상에 1주택자는 부담을 완화해 줄 것인지도 중요한 변수로 꼽힌다.

부동산 시장도 관망세를 이어가고 있다. 숨고르기중인 매도자들은 매물의 호가를 내리지 않고 매수자들은 급매물을 찾거나 동향만 알아보는 등 소극적인 모양새다. 보유세 개편안에 투자 심리가 더 위축되고 있다. 금주 서울 재건축 아파트는 0.03% 하락했다. 보유세 개편안을 비롯해 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익환수, 안전진단 강화 등의 영향으로 투자심리가 위축되며 재건축 아파트 시장은 약세를 이어갔다.

이중 강남과 송파 재건축은 가장 큰 내림세를 나타냈다. 강남은 개포동 개포고층6~7단지가 1000만~4500만원 가량 내렸으며 송파는 잠실주공 5단지가 500만원 하락했다.

전문가들은 현재 불황을 겪고 있는 지방 부동산 시장은 더 침체될 것으로 보이고, 지금까지 활황세를 보이고 있는 수도권 역시 보유세 타격을 벗어나지 못하고 가격이 하락할 가능성이 높다고 내다봤다.

양지영 R&C연구소장은 "보유세 개편안으로 가장 큰 타격을 받는 곳은 강남권이라고 본다. 최근 2~3년 간 가격 상승폭이 가장 커 보유세 부담도 큰데다가 재초환 등으로 악재가 몰려 있기 때문"이라며 "'마용성' 지역 역시 개발호재 기대감도 있지만, 단기간 가격 상승 부담감과 보유세 부담으로 매수자 접근이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

서성권 부동산114 연구원은 "서울 아파트 시장은 당분간 관망세가 지속될 것으로 보인다"며 " 미국 금리 인상 이후 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리도 오르면서 아파트 소유자들의 원리금 대출 상환과 매수자들의 대출 문턱은 더 높아질 것으로 보인다"고 전했다.

반면 1주택시장은 당장 충격이 없을 것이라는 의견도 나온다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "1주택자에 대해선 공정시장가액 비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 집중돼 시장이 급랭할 상황까지는 가지 않을 것"이라고 말했다.

그러면서 "조정대상지역에서 양도세 중과에다 금리인상으로 관망세가 짙어지면서 거래는 계속 위축될 것으로 예상되나 가격은 급락보다 보합세나 약보합세를 유지할 것으로 보인다"고 덧붙였다.


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