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재초환 부담금 현실화…강남재건축 대혼란 예고

반포3주구·대치은마·잠실5 등 강남 재건축 단지 긴장감 맴돌아

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2018-05-16 12:57

▲ ⓒEBN
서울 서초구 반포현대아파트 재건축 예상 부담금이 생각보다 높게 책정되면서 강남 재건축 단지들이 혼란에 빠진 모습이다.

반포현대는 지난 15일 예상 부담금으로 1인당 1억3569만원을 서초구청으로부터 통지받았다. 재건축 초과이익환수제 부활 이후 부담금 부과 첫 재건축 아파트 단지로, 당초 조합이 예상했던 850만원의 16배에 달한다.

이로 인해 이미 초과이익환수제를 피한 단지들은 안도의 한숨을 내쉬는 반면 세금폭탄을 피하지 못한 곳에는 긴장감이 맴돌고 있다. 반포현대의 부담금 산정액은 향후 재건축 단지들에 부과될 부담금 규모를 가늠할 수 있는 바로미터가 될 수 있기 때문이다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부하는 제도다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대로 분양가가 높은 재건축 단지일 수록 커지는 구조다.

16일 관련업계에 따르면 반포현대 예상부담금이 공개되면서 강남 재건축 단지들이 혼란스러워하고 있다. 이중 서초구 반포주공 3주구를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등 대표 단지들은 모두 재초환 대상이다.

지난해 관리처분인가를 신청했으나 아직 인가를 받지 못한 반포주공 1·2·4주구, 송파구 잠실 진주 등의 단지도 지자체 검증 과정에서 인가 신청이 반려될 경우 재초환 대상이 돼 안심할 수만은 없는 상황이다.

이에 해당 단지 중개업소에는 조합원들의 문의가 빗발치고 있다. 서초구 반포동 A중개업소 관계자는 "반포현대 예상부담금 발표로 반포주공 3주구 부담금에 대해 문의가 계속해서 오고 있다"고 말했다.

송파구 B중개업소 대표는 "오전부터 부담금 문의가 쇄도하고 있다"며 "아직 정확한 금액을 가늠하기 힘들어 문의가 와도 명확한 대답을 해주긴 어렵다"고 전했다.

부담금 규모가 너무 커 원주민들의 불만도 상당하다. 잠실주공 5단지의 한 조합원은 "수억원에 달하는 부담금을 어떻게 내냐"며 "차라리 재건축 사업을 안했으면 한다"고 토로했다.

대치은마아파트도 상황은 마찬가지다. 조합 측의 한 관계자는 "정부의 부담금 계산 산식을 봐야 판단이 되겠지만 상식적으로 이해하기 힘들다"고 말했다.

실제로 초과이익은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(추진위 설립 승인)의 집값과 시세 상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다.

부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정된다. 초과이익이 1억원이면 인당 1600만원이 부과되며 2억원일 경우 인당 6500만원씩 부담하게 되는 것이다.

김은진 부동산114 연구원은 "부담금 산정방식이 생각보다 복잡한데다 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다"며 "재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 그 만큼 부담금 규모는 커지게 되는데, 재건축 사업이 장기화된 강남권 일대 등 재건축 아파트의 경우 수천만에서 수억원대에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다"고 전했다.

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