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정부 초과이익환수 엄포에 강남 재건축 '올스톱'

수천만∼수억원 내린 급매물도 안팔려…관리처분인가 난 곳도 호가 하락
기존 아파트도 '상승 피로감'에 매수세↓…강북 호가 강세속 문의 줄어

관리자 기자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

등록 : 2018-02-04 11:21

"정부가 너무 (재건축 시장을) 몰아붙여서 그런가, 갑자기 매수세가 확 꺾이네요. 그동안은 매물이 없어 거래가 안 됐는데 이달 들어선 호가를 낮춘 것도 안 팔립니다."

4일 서울 강동구 둔촌동 주공아파트를 거래하는 한 중개업소 사장의 말이다.

강동구의 대표 재건축 단지인 둔촌 주공아파트는 지난해 6월 일찌감치 관리처분인가가 떨어지면서 시세도 수직 상승했다. 최근 가장 큰 이슈인 재건축 초과이익환수나 재건축 연한 등 각종 규제를 피해간 단지로 투자자들이 몰린 영향이다.

5천여가구가 넘는 이 아파트의 상승세로 지난주 부동산114 조사에서 강동구 아파트값은 전주 대비 1.91%나 급등하기도 했다. 새해 들어 나타난 가격 상승세가 시차를 두고 통계에 반영된 결과다.

그러나 이달 들어 분위기가 급변했다. 매수세가 감소해 호가를 낮춘 매물이 나와도 거래가 안 된다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

둔촌 주공 1단지 51㎡는 지난달 말까지 12억4천만원에도 매물이 없어 못 팔았는데 이달 들어선 6천만원 떨어진 11억8천만원에도 거래가 안 된다. 주공4단지 112㎡는 지난달 말까지 14억5천만원을 호가했는데 5천만원 싼 14억원짜리 매물도 매수자가 나서지 않고 있다.

이 중개업소 사장은 "초과이익환수 대상 단지가 최고 8억4천만원의 부담금이 나온다고 하니 환수제를 피한 둔촌 주공으로 매수자들이 몰려왔는데, 지난주부터 희한하게 전화 문의조차 뚝 끊겼다"며 "정부가 강남 집값 잡기에 올인하고 있는데다 그동안 가격이 단기 급등하면서 매수자들이 부담스러워 하는 것 같다"고 말했다.

서울 강남권 아파트 시장이 전반적으로 '숨 고르기'에 들어간 모양새다.

재건축 초과이익환수 대상은 정부의 융단폭격식 압박에 수천만∼1억원 이상 빠진 매물도 안 팔린다. 오히려 작년 말 관리처분인가를 신청해 초과이익환수를 벗어날 것으로 안심했던 단지들이 하락세를 주도하고 있다.

국토교통부가 일선 구청에 관리처분인가 서류에 대한 확실한 '재검토'를 주문하면서 부담금 대상에서 안심할 수 없다는 '공포감'이 형성되기 시작한 것이다. 여기에 서울시까지 가세했다.

강남 재건축 규제에 대한 '풍선 효과'로 호가가 뛰던 강남 일반아파트나 강북도 이달 들어선 매수 문의가 지난달 만 못한 분위기다.

강남 아파트 시장을 마치 '폭동 진압'하듯 다루는 정부 모습에 놀라 "이쪽(강북)에도 규제가 오는 게 아니냐"는 우려가 감지되고 있다.

◇ 강남 '초과이익환수 공포'에 매수 관망세 확산

서초구 반포 주공1단지 1 2, 4주구는 최근 매수자들의 해약 요구가 끊이질 않는다. 작년 말 관리처분인가를 신청해 초과이익환수 대상에서 빠졌다고 생각했는데, 정부의 압력으로 자칫 관리처분인가가 반려될 가능성도 배제할 수 없게 된 탓이다.

반포의 한 중개업소 사장은 "정부의 부담금 시뮬레이션 결과 최고 금액이 8억4천만원이었는데 반포 1, 2,4주구는 개발이익이 커 그보다 부담금이 크면 컸지 덜 나오진 않을 것이라는 공포감이 돌면서 지난달 매수한 사람들이 후회를 많이 한다"며 "최근 거래가에서 1억원 이상 떨어진 매물도 매수자가 없다"고 말했다.

역시 지난해 말 관리처분인가를 신청한 반포동 경남 3차도 대형을 중심으로 호가가 하락했지만 매수세가 안 붙는다. 이 아파트 50평형은 28억5천만원에도 매물이 없어 못 팔았는데 현재 28억원짜리 물건도 소화가 안 되고 있다.

강남구 개포 주공1단지는 조합장 구속 등 악재까지 겹치며 거래가 뚝 끊겼다.

개포동의 한 중개업소 사장은 "매물도 많지 않지만 사겠다는 매수자도 없다"며 "몇 주째 정부 단속 때문에 중개업소들이 문도 못 열고 있어서 정확한 시세도 파악조차 어려운 상황"이라고 말했다.

송파구 잠실 주공5단지도 호가가 2천만∼3천만원 하락했지만 매수자들이 '일단 지켜보겠다'며 관망세로 돌아섰다. 건축심의 등 호재가 남아 있지만 "가격이 단기에 너무 올랐다"는 심리가 확산하는 분위기다.

강남구 대치동 은마아파트도 호가가 5천만원가량 하락했다. 이 아파트 101㎡는 현재 매물이 15억8천만원에 나와 있지만 매수자들이 관망하고 있다.

대치동의 한 중개업소 대표는 "정부에 이어 서울시까지 초과이익환수에 대한 공포감을 조성하니 대기하던 매수자들이 움찔하는 모습"이라며 "웬만한 가격에는 사겠다는 사람이 없어서 이런 분위기라면 좀 더 가격이 떨어질 것 같다"고 말했다.

규제에서 제외된 일반 아파트도 매수자들이 '상승 피로감'을 느끼는 분위기다. 다주택자들의 돈줄을 묶는 '신 DTI(총부채상환비율)' 시행 등 대출 규제가 지난달 말 시행된 것도 관망세가 확산하는데 한 몫하고 있다.

잠실동의 한 중개업소 사장은 "리센츠 등 일반 아파트도 지난달까지 매물이 없어서 못 팔았는데 이달 들어선 매물이 나오고 있지만 거래가 안 된다"며 "가격이 너무 올라서 매수자들이 부담스럽다며 한 발 빼는 분위기"라고 말했다.

강동구 고덕동의 한 중개업소 사장은 "자녀 교육 등의 목적으로 주로 실수요자들이 많이 찾는 단지는 지금도 꾸준히 인기가 있지만 '갭투자' 등 투자 수요가 많았던 단지에는 지난달 말부터 매수세가 꺾이는 분위기"라며 "정부의 잇단 규제 의지에 시장도 숨죽이는 모습"이라고 말했다.

◇ "풍선효과 여전" vs "너무 올랐다" 변화 감지되는 강북

정부의 이목이 강남 재건축에 쏠린 사이 강북 뉴타운 등 재개발 시장과 일반 아파트 가격은 여전히 '고공행진'하고 있다. 지난주 부동산114 조사에서도 마포(1.01%)와 성동(0.97%), 영등포(0.75%), 동작(0.74%), 용산구(0.69%) 등이 초강세를 보였다.

용산구 한남뉴타운은 투자 수요가 꾸준히 몰리면서 여전히 호가가 초강세다. 인근 중개업소 관계자는 "매물이 없는 가운데서도 매일 매수 문의가 10여통씩은 온다"며 "투자 수요의 관심은 여전하다"고 말했다.

이 관계자는 "요즘 뉴타운 재개발 지분 가격이 최근 너무 단기간에 급등하다 보니 정부가 재개발 시장을 다음 타깃(규제)으로 삼는 게 아니냐는 걱정들을 많이 한다"고 말했다.

그러나 강북 지역도 이달 들어 일부 매수심리가 꺾이는 분위기가 감지된다.

용산구 한강로2가의 한 중개업소 대표는 "강남 재건축 때리기에 매수세가 이쪽으로 몰려왔는데 지난주, 이달 들어서부터 문의전화가 눈에 띄게 줄었다"며 "정부의 부동산 시장에 대한 압박은 더욱 거세지니 지켜보자는 심리도 있는 것 같다"고 말했다.

성동구 행당동의 한 중개업소 사장은 "근래 가격이 너무 가파르게 오르다 보니 마땅한 매물도 없지만 매수자들도 터무니없이 높은 가격에는 못 사겠다고 한다"며 "매수 문의는 있지만 가격이 너무 올라 거래 시장도 소강상태"라고 말했다.

전문가들은 집값이 너무 올랐다는 상승 피로감이 확산하고 있고, 설 연휴도 끼어 있어 서울 아파트 시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다고 말한다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "4월 이후에는 다주택자 양도세 중과가 시행되고, 신 DTI에 이어 총체적상환능력비율(DSR) 도입 등 정부의 돈 줄 옥죄기가 앞으로 더욱 강화될 예정"이라며 "울고 싶은데 뺨 때려준 격으로, 가파른 상승세였던 서울·신도시 등지의 아파트값 상승세가 둔화할 수 있다"고 말했다.
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