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초과이익환수제 희비…개포 '맑음' vs 잠실·반포 '흐림'

지난 21일 조합원 부담금 최대 8억원 발표나자 재건축 단지들 혼란 가중
반포1 3주구·잠실5 부담금 문의 폭주…환수제 피한 개포1·4단지 반사이익 기대

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2018-01-23 14:45

▲ 강남의 재건축 단지 전경ⓒEBN
최근 정부가 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 시뮬레이션 결과를 공개하면서 강남 재건축 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 이미 관리처분인가 신청을 마치고 초과이익환수제를 피한 단지들은 안도의 한숨을 내쉬는 반면 세금폭탄을 피하지 못한 곳들은 혼란에 빠졌기 때문이다.

국토교통부는 지난 21일 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 대해 실시한 재건축 부담금 시뮬레이션 결과, 조합원 1인당 평균 3억7000만원 가량의 부담금이 예측됐다고 밝혔다. 특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)는 조합원 1인당 4억4000만원의 부담금을 물 것으로 추산했으며 최고 부담금 예상액은 8억4500만원에 달했다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대로 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

23일 관련업계에 따르면 강남 주요 재건축 단지들이 초과이익환수제 적용에 따라 분위기가 엇갈리고 있다. 우선 저층 개포주공 단지들은 사업 절차가 막바지에 접어든 상태로 초과이익환수제를 일찌감치 피했다. 그나마 사업 속도가 가장 느렸던 개포1단지도 지난해 9월 관리처분인가 신청을 마치면서 세금 폭탄을 면했다.

하지만 아직 관리처분 인가를 획득하지 못해 정부 발표가 난 이후 1단지 조합원들의 문의가 빗발쳤다.

개포동 A공인중개업소 관계자는 "정부의 초과이익환수제 부담금 발표로 1단지가 환수제를 피했는지에 대해 문의가 상당했다"며 "통상 올해 1월 2일 전까지 관리처분인가 신청을 마친 단지들은 환수제 적용을 받지 않은 걸로 돼 있지만 헷갈려 하신 분들도 많은 것 같다"고 말했다.

아울러 이미 관리처분인가를 받아 초과이익부담금과 무관한 재건축 단지나 새 아파트, 신규 분양 아파트는 반사이익이 예상된다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다. 다만 이번 기회에 전반적인 집값이 하락하면 이들 단지의 반사이익도 크진 않을 것이라고 내다봤다.

반면 초과이익환수제를 피하지 못한 단지들은 혼란에 빠진 모습이다. 대어급 단지로 꼽힌 반포주공1단지 3주구와 잠실주공 5단지, 대치 은마아파트 등이 지난해 말까지 관리처분 인가를 신청하지 못해 수억원에 달하는 부담금이 예상된다.

단지 인근 중개업소에는 부담금 문의가 빗발치고 있다. 송파구의 한 중개업소 대표는 "정부 발표가 나온 이후 이틀째 부담금 문의가 쇄도하고 있다"며 "아직 정확한 금액을 가늠하기 힘들어 문의가 와도 명확한 대답을 해주긴 어렵다"고 말했다.

부담금 규모가 너무 커 원주민들의 불만도 상당하다. 잠실주공 5단지의 한 조합원은 "수억원에 달하는 부담금을 어떻게 내냐"며 "차라리 재건축 사업을 안했으면 한다"고 토로했다.

반포동 반포1단지 3주구는 비상이 걸린 상태다. 정부에서 언급한 부담금 8억원 이상의 단지로 거론되고 있어서다. 조합 측의 한 관계자는 "정부에서 제대로 산출해서 낸 것도 아니고 솔직히 8억원이 넘는 금액이 나올 수 없다"며 "계산 산식을 봐야 판단이 되겠지만 상식적으로 이해하기 힘들다"고 말했다.

실제로 초과이익은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(추진위 설립 승인)의 집값과 시세 상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다.

부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정된다. 초과이익이 1억원이면 인당 1600만원이 부과되며 2억원일 경우 인당 6500만원씩 부담하게 되는 것이다.

김은진 부동산114 연구원은 "부담금 산정방식이 생각보다 복잡한데다 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다"며 "재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 그 만큼 부담금 규모는 커지게 되는데, 재건축 사업이 장기화된 강남권 일대 등 재건축 아파트의 경우 수천만에서 수억원대에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다"고 전했다.

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