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새해 달라지는 부동산 정책…초과이익 환수·다주택자 양도세↑

  • 송고 2017.12.15 13:51 | 수정 2017.12.15 13:51
  • 김민철 기자 (mckim@ebn.co.kr)

분양권전매 양도세 50% 이상, 신(新)DTI 시행 이슈 많아

3월 부동산 임대사업자 여신심사가 강화

조정대상지역, 투기과열지구 오피스텔도 내년 중 분양권 전매 금지

지난 5월 조기대선으로 출범한 문재인 정부는 6월부터 11월까지 주택시장 안정화 관련 대책이 5차례에 걸쳐 쏟아지며 2018년 시작부터 1년간 바뀌는 부동산 규제가 11건에 달한다. 상반기 초과이익 환수와 양도세 중과, 신DTI 등은 내년부터 새롭게 시행하는 제도다. 새해 시행 예정인 주요 부동산관련 제도와 법을 알아봤다.

부동산업계에 따르면 2018년 새해는 재건축초과이익환수 재시행, 분양권전매 양도세 50% 이상, 신(新)DTI 시행으로 문을 연다고 15일 밝혔다.

재건축초과이익환수제는 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율에 따라 환수하는 제도다.

지난 2006년 참여정부 시절 3.30대책의 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기방지’를 통해 시행됐던 재건축 초과이익환수는 두 차례에 걸친 유예기간이 이달 31일로 종료 돼 새해 1월 1일부터 재시행 된다.

다주택자에 대한 양도세 중과 등 세율도 강화된다. 새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다.

1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI(총부채상환비율)에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 이 제도 도입은 부동산 투자시장에 전방위적인 영향을 가져올 전망이다.

기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 동시에, 다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가한다.

또한 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.

3월에는 부동산 임대사업자에 대한 여신심사가 강화된다. 부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출 총량을 제한한다.

현재 이와 관련해서는 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있다.

이에 따라 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피해 보인다.

주거복지 로드맵도 본격 착수된다. 지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 된다는 것.

계층별 공적 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정과 함께 시행된다.

문재인정부의 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 2018년 상반기는 문재인 정부의 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다.

내년 6월 이후부터 연면적 200㎡(60.5평) 이상 소형건축물에 대한 건축주의 직접 시공이 금지된다.

이번 법안에 따라 무자격자에 의한 부실시공으로 하자가 생겨도 피해보상이 어려웠던 소규모 건축물의 ‘안전 사각지대’가 상당부분 해소될 것으로 전망된다.

하반기 시행 예정인 규제 중 가장 시장의 이목을 집중시키는 것은 역시 DSR(총체적상환능력심사) 제도다.

4분기 도입 예정인 DSR은 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하는 제도다. 차주의 소득산정 방식은 신DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다.

획일적인 규제가 아닌 금융회사가 심사과정에서 활용할 수 있도록 하고 과도한 대출이 이뤄지는 것을 방지할 수 있다.

이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.

조정대상지역, 투기과열지구에 위치한 오피스텔도 내년 중 분양권 전매가 금지된다. 또한 규모 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 돼 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망이다.

아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지한다.


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