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[서기수의 돈의 맛과 인생] 부동산 투자, 발상의 전환 필요

관리자 기자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

등록 : 2017-10-23 16:17

▲ 서기수 인카금융 자산관리센터장.

투자자들이 아파트에 투자할 때는 복도식 보단 계단식구조를 선호하는 편이다.

복도식 구조는 여름에 비가 오면 빗물이 넘치고 겨울에 눈이라도 오면 복도까지 눈이 쌓여서 미끄럽고 불편하기 때문이다.

게다가 복도식은 햇빛을 그대로 받아 여름에는 덥고 바람을 그대로 받아 겨울에는 춥다는 속설도 있다.

하지만 1990년대 중반 이전에 지어진 아파트는 차라리 복도식을 투자하는 것이 나을 수도 있다. 이유는 재건축 아파트의 가장 중요한 요소중에 하나인 ‘대지지분’이 넓기 때문이다.

대지 지분이란 ‘세대당 아파트 단지에서의 소유하는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본(표제부)에 표시돼 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되기 때문에 가격이 강세를 보이고 있다.

일반적으로 아파트에 거주하는 사람들에게 몇 평 짜리에 살고 있냐고 물어보면 분양(공급)면적으로 얘기한다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 ‘대지 지분당 가격’이다.

따라서 이왕이면 복도식으로 고층보다는 저층이, 빽빽하게 지어진 아파트 보다는 1층의 공간이 넓은 아파트에 투자하는 것이 투자가치가 높은 아파트라고 볼 수 있다.

아울러 무조건 아파트 대단지가 좋다는 인식은 버려야 한다.

투자의 기본중에 기본인 수요와 공급의 원칙에서 볼 때 일부 대단지 아파트는 해당 지역에 공급이 과다인 경우도 있기 때문이다.

최근에 경기도의 모 아파트의 경우 6000세대가 넘는 대단지였는데 입주 후 몇 년째 미분양으로 남아 있는 것을 보면서 마냥 대단지가 좋다고 볼 수는 없다는 교훈을 얻었다. 대단지면 그만큼 매도 물량도 많다고 보면 된다.

따라서 적당한 대단지를 구하는 것이 좋은데 보통 3000세대 안팎이 적당하지 않을까 싶다. 적당한 매물과 단지규모와 수요가 어우러져서 원활하게 매매가 이루어지고 가격형성이 될 여지가 많다.

부동산 투자에 있어 발상의 전환 중 또 하나는 무조건 고층만 고집하는 것보다는 적당히 사생활 보호가 되고 방음이 되며 우리 세대만의 정원이나 공간이 주어진다면 1층의 아파트도 나쁘지 않다는 점이다.

보통 1층 아파트는 다양한 이유로 사람들이 투자를 꺼려한다. 그러나 최근에는 건설회사들이 1층 세대에 대해 단독 정원이나 별도의 출입구나 분양가 할인 등을 해주기 때문에 1층도 긍정마인드로 접근해 보는 것이 좋다.

그리고 아파트 근처에 쇼핑몰이나 종합병원이 있는것도 무조건 좋다고 할 수 없다.

교통 체증이나 소음이 심해서 거주하기에는 오히려 불편할 수 있어서다.

그러므로 적당히 거리가 떨어져 있는 것이 좋고 이 모든 부동산의 투자가치는 물건별로 상황에 따라서 투자가치를 따져보는 습관과 혜안을 가지고 있어야 한다.

그러려면 모델하우스 같은 간접경험을 할 수 있는 기회를 많이 만드는 것이 현명하다.

정부는 부동산시장이 고점이라는 인식 아래 계속 시장 억제정책을 고민하고 있다. 이럴 때 일수록 일반적인 투자마인드와 시야보다는 우리 가정에 맞는 투자 종목을 고르는 진득함과 냉정함이 필요하다.