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잠실5단지는 50층 간다, 그럼 은마·압구정·여의도는?

준주거 종상향해 호텔·컨벤션 허용…은마·압구정은 '그림의 떡'
여의도는 '도심' 50층 재건축 가능…초고층 주상복합도 가능해져

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-09-07 16:57

▲ 잠실5단지와 잠실 일대 아파트 단지 전경 ⓒEBN

서울 송파구 잠실5단지가 최고 50층 높이의 재건축 계획안이 사실상 통과되면서 한강변 주변 다른 재건축 단지의 향방에 관심이 쏠리고 있다.

7일 서울시는 전날 열린 제16차 도시계획위원회는 '잠실아파트지구 1주구 잠실5단지 재건축사업 정비계획 변경 및 경관계획안'을 상정, 보류했다. 단지내 공공시설 등에 대한 국제현상공모 관련 세부 사항 조율을 위한 것으로, 최고 높이 50층 재건축은 허용하기로 했다.

잠실역 인근 지역을 준주거지역으로 종상향해 들어서는 복합시설에 한해 최고 50층까지 허용하는 것으로 기존 주거지역의 아파트 최고 높이는 35층 이하로 제한된다. '2030서울플랜'에 따르면 잠실을 포함한 7개 광역중심, 12개 지역중심의 준주거지역에는 복합시설을 50층까지 건설할 수 있다.

은마나 압구정 아파트가 그토록 원하는 종상향까지 하며 복합시설에 최고 50층을 허용한 이유는 잠실 근방이 ‘2030서울플랜’에 광역중심지로 선정됐기 때문이다. 잠실역 일대가 서울 동남권의 중심지로, 지역의 산업·문화·공공기능의 핵심적인 역할을 수행한다면 최고 50층까지 허용한다는 것이 서울시의 방침이었다.

이번 계획을 보면 실제로 잠실5단지에 광역기능을 수행하기 위한 계획이 포함됐다. 서울시는 복합시설 건축 연면적 35%를 호텔, 컨벤션, 업무시설 등으로 꾸며 광역중심 기능을 수행토록 했다. 또 전체 부지면적 16.5%를 공원, 학교 외에 한강 명소화를 위한 문화시설, 단지내부 도시계획도로 등으로 차별성 있게 계획하기로 했다. 그간 이견을 보였던 소혐임대주택도 총 602세대를 들여 넣기로 했다.

서울시 관계자는 "잠실5단지는 한강변 대규모(35만8077㎡) 재건축 단지이자 2030서울플랜 상 '잠실광역중심'에 해당하는 지역으로서 일반적인 재건축정비계획과 달리, 광역중심 기능 도입을 전제로 한 일부 용도지역 변경의 필요성과 기반시설설치 및 교통처리계획 등에 대해 약 7개월여에 걸쳐 심도 있는 논의를 진행했다"고 설명했다.

문제는 2030서울플랜에 따르면 은마아파트가 위치한 대치동, 압구정단지가 있는 압구정동은 광역중심지역에 해당되지 않는다는 점이다. 두 지역은 준주거지역의 종상향을 하더라도 복합시설은 40층까지 밖에 지을 수 없다. 주거지역의 아파트는 무조건 35층 이하다. 이 때문에 49층 재건축을 고수하고 있는 은마아파트의 계획안이 서울시에 번번이 퇴짜를 맡고 있다.

지난달에는 서울시가 지속적인 반려에도 불구하고 49층 재건축을 고집하는 은마아파트 재건축 계획을 심의하지 않기로 했다. 은마아파트가 수차례 사전협의에도 불구하고 49층 재건축을 고수해 심의 전 단계에서의 조정은 더 이상 한계가 있다고 밝혔다. 사실상 서울시의 마지막 경고라는 분석이다.

하지만 은마아파트 입장에서도 할 말은 있다. 2030서울플랜에 따른 광역중심, 지역중심지역 선정이 작위적이라는 반발이다. 대치동과 압구정동까지 강남 일대가 도심기능을 수행하고 있는 상황에서 잠실만 50층 재건축을 허용하는 것은 ‘차별’이라는 지적이다.

2030서울플랜에 따르면 잠실을 포함한 7개 광역중심, 12개 지역중심의 준주거지역에는 복합시설을 50층까지 건설할 수 있다. 잠실을 비롯한 △창동·상계 △청량리·왕십리 △용산 △상암·수색 △마곡 △가산·대림 등 7개 광역중심과 △미아 △망우 △동대문 △상수 △연신내·불광 △신촌 △마포·공덕 △목동 △봉천 △사당·이수 △수서·문정 △천호·길동 등 12개 지역중심이 이에 해당된다.

여기에 압구정동은 아파트 단지가 지구단위계획으로 묶이면서 개발 재건축이 까다로워져 서울시의 규제는 더욱 까다롭게 적용될 예정이다. 서울시는 올해 압구정동 지구단위계획을 짜면서 아파트 높이를 최고 35층 이하로 제한하는 방안을 마련한 바 있다.

재건축 사업이 본격적으로 추진되고 있는 여의도는 이야기가 다르다. 여의도는 2030서울플랜에서 도심지역에 해당되기 때문에 광역중심지역과 같은 기준을 적용 받는다. 상업지역이나 준주거지역의 복합시설은 50층까지도 재건축이 가능하다는 뜻이다.

현재 여의도에서 재건축을 추진중인 12개 아파트 단지들 역시 잠실5단지와 마찬가지로 도심기능 수행을 위해 종상향을 추진하면 50층까지도 재건축이 가능해진다. 현재 여의도 수정아파트와 공작 아파트는 최고 49층 높이의 재건축을 추진하고 있다.

부동산업계 관계자는 "서울시의 조례 개정으로 내년 1월부터는 주상복합건물에 아파트를 넣더라도 상업지역의 상한용적률인 800%를 모두 사용할 수 있는 길이 열려 여의도에 초고층 주상복합 건설이 가능해졌다"며 "여의도 재건축 단지들의 사업 속도로 빨라질 것"이라고 말했다.