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[9.5 추가 대책] 국토부, 분양가상한제 폭탄 터트린다

  • 송고 2017.09.05 11:28 | 수정 2017.09.05 11:28
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

강남4구 등 서울 12개구 분양가 적용 대상에 포함.. 강남 재건축 타격 예상

분양 단지들 분양가 낮춰잡으며 대응 나서 '로또분양' 논란

서울 강남의 재건축 아파트 단지 전경 ⓒEBN

서울 강남의 재건축 아파트 단지 전경 ⓒEBN

정부가 5일 8.2부동산대책 후속조치로 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화하면서 강남 재건축 단지에 분양가상한제가 적용될지 관심이 높아지고 있다. 정부는 우선 시장 상황을 모니터링 한 후 반영한다는 계획으로 첫 적용대상을 예단할 수 없다고 밝혔다.

5일 국토부와 부동산업계에 따르면 분양가상한제는 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도로, 2007년 9월 모든 공동주택에 적용됐으나 차츰 적용 대상이 줄어들어 2015년 4월부터는 유명무실한 제도로 전락했다.

정부는 앞서 8.2대책에서 분양시장의 과열을 막기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 적용하기로 하면서 강남 재건축 단지가 첫 타깃이 될 가능성이 점쳐졌었다.

우선 정부는 앞으로 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역에서 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 △직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대 1 초과 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등에 분양가상한제를 적용할 수 있도록 했다.

현재 기준은 △최근 3개월간 아파트 매매가 상승률 10% 상승 △최근 연속 3개월간 청약경쟁률 20대 1 이상 △3개월 아파트 거래량이 전년보다 200% 이상 증가한 경우인데, 적용 기준이 높아 2015년 이후 실제로 적용된 사례는 없었다.

분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 오는 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정(공포일 시행)할 예정이다. 국토부 관계자는 "이후 시장상황을 모니터링해 필요시 주거정책심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등을 검토할 계획"이라고 밝혔다.

통계청에 따르면 최근 3개월(6~8월)간 소비자 물가지수는 0.7% 상승해 집값이 석달간 2배인 1.4% 이상 오른 곳이면 상한제 적용 대상에 해당된다.

한국감정원에 따르면 서울에서 6~8월 석달 간 1.4% 이상 오른 곳은 △강남(2.40%) △노원(2.40%) △강동(2.24%) △송파(2.08%) △양천(1.99%) △성동(1.97%) △서초(1.74%) △용산(1.58%) △영등포(1.69%) △강서(1.65%) △마포(1.45%) △동작(1.66%) 등까지 12개 구가 분양가상한제 적용 대상에 해당된다.

다만 분양가상한제 시행령이 다음달 말에 발효되기 때문에 7~9월 집값을 기준으로 하면 서울 아파트값이 8.2대책 이후 4주 연속 하락하고 있기 때문에 실제로 적용될지는 미지수다. 이르면 내달 말 상한제 적용 지역이 나올 전망이지만, 국토부는 일단 적용 대상을 예단할 수 없다고 밝혔다.

박선호 토지주택실장은 "주택 가격이 급등하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 적용 요건을 충족하는 지역을 선정하게 될 것"이라며 "한두 달 뒤 주택시장 동향을 예측하기 어려워 지금으로선 어느 지역이 대상이 될지 속단하기 이르다"며 선을 그었다.

현재 강남 재건축 단지들은 이미 정부가 고분양가 책정에 제동을 걸자 일반분양가를 낮춰 잡고 있다. 강남구 개포동에서 분양 예정인 개포시영 재건축 단지 '래미안 강남 포레스트'의 3.3㎡당 평균 분양가는 4243만원으로 결정될 전망이다. 당초 시장에선 3.3㎡당 평균 4500만~4600만원 수준을 예상한 단지다.

앞서 8.2대책 이후 강남권에서 처음으로 분양한 '신반포 센트럴자이'의 3.3㎡ 기준 평균 분양가도 예상보다 저렴한 4250만원으로 결정된 바 있다.

이는 민간택지 분양가상한제 적용 기준 완화 등 재건축 조합과 건설사의 고분양가 책정 관행에 제동을 걸자 시장에서 선제 조치한 것이라는 분석이다. 업계에선 앞으로 강남지역에서 분양하는 다른 재건축 아파트 단지들도 분양가를 하향 조정할 것으로 예상하고 있다. 이에 따른 ‘로또 분양’ 이라는 논란도 지속될 전망이다.

분양가상한제는 과거 사례를 통해 부작용도 우려되고 있다. 2005년 분양가상한제 도입 이후 3.3㎡당 평균 분양가는 1400만원대였지만 2007년 1800만원, 2008년에는 2000만원을 넘어서며 분양가 안정에 효과를 주지 못했다는 지적을 받아왔다.

뿐만 아니라 분양가상한제가 도입이 되면 건설사들은 수익성 악화 문제로 분양시기 등을 조정하는 곳들이 늘어나면서 수익성 악화→사업 연기→공급 물량 감소로 인한 가격 상승의 악순환이 반복된다는 점도 있다.

양지영 리얼투데이 본부장은 "민간택지 분양가상한제 적용은 과거에도 분양가를 잡는데 효과를 주지 못했을 뿐만 아니라 사실상 수익성 악화 이유로 건설사 분양시기 조절, 재정비사업 속도 조절 등으로 분양 물량 축소 등으로 분양가 및 가격 상승의 악순환 반복을 낳을 수 있다"고 경고했다.


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