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대출규제·청약강화·분양가상한제 '트리플 악재'…주택시장, 8.2규제 후폭풍 견딜까?

8.2대책 불구 서울 하반기 분양 물량 연평균 '두 배'
실수요 재편vs양극화 심화 전망 엇갈려

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-08-11 00:20

▲ 서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

예상보다 강도가 쌘 8.2부동산대책으로 부동산시장이 한껏 위축된 가운데, 하반기 서울 분양 예정 물량은 최근 2년과 비교해 두 배 가량 많은 것으로 나타났다.

8월에는 투기과열지구·투기지역 지정에 따른 LTV·DTI 규제가 바로 적용되고, 9월에는 청약조건 강화, 10월부터는 분양가상한제 부활이 예정돼 있어 8.2대책 이후 분양시장 향방에 관심이 쏠리고 있다.

11일 부동산인포에 따르면 3일 이후 연내 서울에서 총 1만6233가구가 분양예정인 것으로 나타났다. 같은 기간 2015년에는 8295가구, 2016년에는 9484가구가 분양한 것과 비교하면 두 배 가량 많은 수치다.

구별로는 강남구가 2125가구로 가장 많고 △중랑구 2001가구 △동대문구 1626가구 △강동구 1528가구 △영등포구 1469가구 △구로구 1314가구 등이다.

11일에는 8.2대책 이후 첫 분양 테이프를 끊는 '공덕 SK리더스뷰'가 견본주택을 오픈한다. SK건설이 마포구 공덕동 아현뉴타운 마포로6구역을 재개발하는 ‘공덕 SK리더스뷰’는 전용 59~115㎡ 총 472가구로, 이중 84~115㎡ 255가구를 일반분양한다.

강남에서는 분양 예정인 두 주요 재건축 단지가 예정대로 이달 분양을 앞두고 있다. 삼성물산은 강남구 개포시영을 헐고 전용 59~136㎡ 총 2296가구를 짓는 '래미안 강남포레스트'를 이달 분양할 예정이다. 일반분양은 208가구다. 반포에서는 GS건설이 서초구 잠원동 신반포6차 재건축하는 '신반포센트럴자이'를 선보인다. 전용 59~114㎡ 총 757가구로 145가구를 일반분양한다.

9월에도 영등포구 신길9구역 힐스테이트(1464가구), 은평구 응암2구역 e편한세상롯데캐슬(2011가구), 마포구 염리3구역 마포그랑자이(1671가구), 동대문구 장안2구역 데시앙(469가구) 서대문구 가재울5구역 래미안 DMC 루센티아(997가구) 등 재개발·재건축 물량이 줄을 잇는다.

서울에서 보기 드문 구로구 항동지구에서도 제일풍경채(345가구)와 한양수자인(634가구)이 9월 분양을 계획하고 있다.

▲ ⓒ부동산인포

8.2대책에 따르면 투기세력을 차단하기 위해 LTV·DTI 한도를 각각 40%로 강화한 방안은 대책 이후 분양하는 단지들은 곧바로 적용이 된다. 중도금 대출이 40%까지만 가능하고 투기지역 내에서는 추가로 주택담보대출 제한되는 등 대출규제는 예외 없이 즉각 시행에 들어간다.

청약 1순위 조건을 청약통장 가입 후 기존 1년에서 2년으로 확대하고 투기과열지구의 85㎡이하 가점제를 100%로 확대하는 등 청약조건강화 방안은 주택공급규칙 개정 후인 다음달부터 시행 예정이다. 9월 이후 분양 단지들은 깐깐한 청약 조건에 청약 경쟁률 하락이 불가피해 졌다.

정부가 정량 요건을 낮춰 적용하기로 한 분양가 상한제는 이르면 10월부터 시행될 예정이다. 10월 이후 분양 단지들은 더욱 깐깐한 분양가 심사를 받게 돼 분양 일정이 연기될 가능성도 크다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "8.2대책의 영향으로 청약자들의 적극성이 떨어져 분양시장의 열기가 식을 것이란 전망과 함께 실수요자 위주로 시장이 재편 되면서 좋은 입지와 상품성을 갖춘 곳은 여전히 인기가 높을 것이라는 전망이 엇갈린다"며 "청약자들의 선택이 매우 신중해지면서 수요가 두터웠던 곳과 그렇지 않은 곳 간의 청약률 양극화는 더 심화되고 비인기 지역을 중심으로 미달사례가 증가할 수 있다"고 말했다.