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[이성수의 증시블랙박스] 주식,부동산 그리고 <8.2 부동산대책>은 증시에 어떤 영향을?

관리자 기자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

등록 : 2017-08-08 17:00

▲ 연합뉴스

투자에 있어서 주식과 부동산은 비슷한 성격이 있으면서도 서로 은근히 라이벌(?) 관계에 있습니다. 최근 몇년 동안 부동산 시장에 활황을 맞았고 이 과정에서 많은 주식투자자들이 부동산 시장으로 자금을 이동시키기도 했지요. 이로 인해 펀드 자금 이탈, 개인투자자 이탈 현상이 관찰됐습니다.

특정 지역에서는 부동산 가격이 활황을 넘어 과열단계로 들어가면서 정부는 8.2부동산 대책을 발표했습니다.

강력한 정책이 일시에 쏟아진 8.2대책의 효과에 대하여 의견이 분분합니다만, 필자는 오늘 글에서 부동산 대책이 향후 주식시장에 미칠 영향이 어떨지 생각해 봅니다.(참고로 오늘 글은 무조건적인 긍정의 글은 아닙니다)

◆8.2 부동산대책 : 과열과 흥분을 가라앉히기만 해도 괜찮다

부동산투자에는 '갭투자'라는 레버리지 투자가 있습니다. 익히 아시는 분은 아시겠습니다만 매매가 대비 전세금의 비율이 높은 주택을 자기돈을 조금 들이고 전세를 끼고 매입하고 이 때 부족한 자금은 은행에서 차입하여 높은 레버리지 효과를 거두는 부동산 투자 방법이지요.

이 갭투자가 최근 3~4년여 동안 엄청난 성과를 만들었고, 실제 대박난 투자자들이 많다보니 사회적으로 "갭!갭!갭!"을 찬양하는 열풍이 붐을 이루고 있습니다. 그 열기는 대단해서, 부동산 투자와 갭투자에 관한 강연회에는 20대 초반 젊은 친구들도 많이 있을 정도라 하지요.

"이게 뭐 어때서?"라고 생각하실 수 있습니다만...만약 이런 상황이 주식투자라한다면 아마 시각은 달리 보이실 수 있을 것입니다.

아마 주식시장에서 이런 모습이 나타난다면 주식시장은 8부능성 또는 9부능선을 넘어서고 있을 때일 것입니다.(참고로 현재 필자의 세미나의 경우 평균연령이 40대 후반이고, 20대 참가자는...1년에 한명 있을까 말까입니다.)

주식투자 중 가치투자를 한다는 분들도, 옆에서 부동산 활황 속에 가격 급등과 레버리지투자로 수익이 나는 것이 눈에 보이니, 모든 투자금을 회수해 갭투자에 뛰어드는 분들도 크게 늘었으며 작년에 필자가 본 케이스에서만 5건이 넘습니다.

▲ [과열을 넘어 광풍으로 넘어가기 전 8.2 부동산 대책은 발표되었고]ⓒ자료 : 국토교통부


사람들은 부동산 시세가 끝없이 올라갈 것이라는 시각 속에 흥분된 분위기가 퍼지고 있었고 '경희ㄱ자ㅇ'가 20평대가 매물이 10억을 넘었네, 용산 이촌동에 '현OOO아파트'가 1년사이에 20%넘게 올랐네, 반포 재건축 때문에 가격이 난리네, 그 기세가 분당으로 퍼지고 있네 등등등 과열을 넘어 조금만 더 방치하면 광풍으로 넘어갈 기세입니다.

이런 분위기에서는 보수든 진보든 어떤 정부라도 그 기세를 어느정도 컨트롤 하는 것은 당연한 수준일 것입니다. 굳이 집값을 떨어트리지 않더라도, 적어도 그 기대치를 낮추기만 해도 과열이 광풍으로 넘어가는 것을 어느 정도 막을 수 있습니다.

만약 이를 방치한다면, 1980년대 후반 부동산 가격 폭등을 방치했던 일본처럼 화려한 폭등 후에 20년간 버블 붕괴에 빠져버릴 것입니다. 이는 정말 우리가 피해야할 시나리오 이지요.

◆부동산 시황은 글로벌 환경에 영향을 받기에, 완급정도에 따라 증시에 미치는 영향은 차이가 있다

이번 8.2부동산 대책이 발표되고 왈가왈부 의견이 크게 엇갈렸습니다. 그 중에서 가장 많이 보인 의견들은 이번 대책으로 부동산 가격을 잡을 수 없다는 소위 '실패론'이 많습니다.

하기사 글로벌 유동성이 팽창하고 있고 글로벌 부동산 시장이 호황을 걷고 있는 지금, 한국만 억지로 부동산 시장을 억누른다하여 중장기적으로는 가격을 억제하기는 어려울 것입니다. 다만, 공통적으로 단기 조정에 대한 의견에서는 공감대를 형성하고 있습니다.

그러면서 노무현대통령 시기 부동산 정책이 실패했다고 평가하는 기사와 글들이 많이 나오더군요. 2005년 이후 사례를 들면서 말입니다. 그 당시 글로벌 경제와 부동산 시황이 대단하였기에 정부 정책만으로 부동산 가격 급등을 막기는 어려웠을 것입니다.

대신 다른 국가들에 비해서는 상대적으로 덜 상승한 편이었지요. 그래서일까요? 2008년 미국이 금융위기를 겪으면서 부동산 가격이 폭락할 때, 한국은 완만한 부동산 조정에 그쳤습니다.

그런데 말입니다. 필자는 그 전인 2003년~2004년을 살펴보았습니다. 2005년 8/31 부동산 대책이 강하게 나왔다 하지만 그 2년전인 2003년 부동산 대책도 강력했습니다. 2003년 5/23, 9/5, 10/23 대책이 줄줄이 발표됐지요. 그래서일까요. 2004년에 한국 부동산 시장은 잠시 소강국면에 접어듭니다.(다른 글로벌 국가들이 부동산 가격이 상승하던 시기에 말입니다)

그 당시 정책 강도에 대해서 한국경제 신문의 2004년의 부동산 시장을 결산하는 뉴스 기사인 "[부동산시장 점검](상) 2004년 결산"에 시작에서는 이런 문장으로 당시를 표현하고 있습니다.

"2004년 부동산 시장은 사상 유례가 없던 정부의 고강도 부동산 정책이 잇따라 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못하였다"

▲ [2000년대 글로벌 주요 국가들의 주택가격 지수 추이]ⓒ자료 : economist 주택가격지수




위의 표는 economist에서 제공하는 글로벌 주택 가격 지수 자료입니다. 이 자료에서 보시면 미국(청색선), 프랑스(노랑색선), 영국(녹색선) 등 대부분의 글로벌 국가들이 그 시기 부동산 가격들이 급등세를 보였습니다. 이런 시기에 한국만 홀로 주택가격을 잡는데에는 한계가 있을 수 밖에 없습니다.

그런데 우리가 눈여겨 봐야할 시기는 2004년입니다. 다른 국가들 쭉쭉 부동산 가격지수가 상승할 때 한국은 잠시 소강국면에 접어듭니다. 이후에 부동산 호황이 다시 찾아오지만 적어도 1년여의 정책적 효과는 발생했던 것입니다.

그리고 이런 부동산 시장의 일시적 하락은 주식시장에 영향을 미치게 됩니다.

사람은 사후적으로 판단하는 경향이 있다보니 1년 가까이 부동산 소강국면에 접어들게되면 불안감이 생기고, 새로운 투자처로 옮기고 싶어하는 본능이 작동하기 시작합니다. 그리고 그 자금은 잠시 부동자금화 되어 수익률이라는 중력을 찾기 시작합니다.

그 즈음 한국 주식시장이 차이나쇼크, 노무현대통령 탄핵 이슈들 속에서도 강했던 것을 목격한 자금들은 주식시장으로 몰리기 시작하고 그 흐름은 2005년 증시 랠리, 스몰캡과 코스닥 랠리라는 2000년 이후 가장 화려한 장세를 만들었습니다.
[2005년 증시는 화려한 기록을 세워주었다]

◆주식시장에 다시 에너지를? 중요한 것은 <8.2대책 효과> 정도 그리고…

자 그렇다면 이번 8.2 부동산 대책으로 증시에 모멘텀을 바로 제공할 것인가에 대해서는 그 부동산 대책의 효과가 관건이라 말씀드리고 싶습니다. 지금 부동산 시장 참여자들은 과열과 흥분의 심리상태에 있기 때문에 가격 고점을 예단할 수는 없습니다.

주식시장으로 치자면 오버슈팅된 주가가 상투인줄 알았는데 더 올라가는 경우처럼 부동산 대책을 무시하듯 가격이 더 치고 올라갈 수도 있습니다.

만약 그런 상황, 즉 부동산 대책에도 불구하고 바로 부동산 가격이 계속 상승한다면 주식시장으로의 자금 이동은 생각보다 어려울 것 입니다. (금융위가 부동산에서 나온 자금을 주식시장으로 유도한다고 발표했습니다만…)

▲ [2005년 증시는 화려한 기록을 세워주었다]ⓒ이성수


오히려 이런 상황이 발생되면 주식투자만 하던 투자자들도 "부동산! 부동산!"을 외치면서 부동산 쪽으로 자금을 돌려버릴 수 있습니다.

즉, 이 시나리오가 발생할 경우 주식시장이 상승한다하더라도 부동산 가격 상승에 미치지 못하면서 주식투자자에게는 상대적으로 힘든 시기가 만들어 질 수 있습니다. "여보!!!! 내가 용산 사자고 했는데! 거기 따블 올랐어!"라며 구박 받는 분도 계시겠지요?

그런데 반대로 부동산 대책이 2004년 정도는 아니더라도 충분한 기간 효과를 발휘한다면 주식시장에 유동성이 공급되면서 주식시장이 다른 어떤 투자처보다 강한 수익률을 만들 가능성이 커집니다.

수개월 동안 숨고르기 기간을 거치면, 부동산 투자자들의 기대수익률이 낮아지게 됩니다. 갭투자를 하면 1년만에 50%, 100% 번다고 하지만 부동산 시장이 숨고르기 국면이 지속되면 기대치는 크게 낮아지게 되고 부동산 투자는 잠시 보류되면서 자금은 부동화 될 것입니다. 마치 2004년처럼 말입니다.

그리고 이 때 주식시장이 어느정도 수익률을 만들고 있다면 수익률이라는 중력에 끌린 부동자금은 증시를 뜨겁게 달구고 있을 것입니다.이번 부동산 대책의 효과가 어느 정도이냐에 따라 증시에 미치는 관점은 달라질 수 있는 것입니다.

그리고 금융위가 주식 시장에 부동산 자금을 유도하고 싶다면 과거 노무현 대통령이 했던 방법을 문재인 대통령도 해주시길 필자는 제안드리고 싶습니다.(사실 여의도 금융가에서는 문재인 대통령이 금융·증권가에 관심이 없다며 아쉬워하는 시각도 있지요)

그것은 바로 노무현 대통령이 선택했던 적립식 펀드 가입과 같은 예를 보여주셨으면 하는 것입니다. 2005년 7월 주가지수 1000p시대 때, 적립식 펀드에 가입하는 노무현 대통령의 예를 투자의 시각을 주식시장으로 넓히는 계기가 됐습니다. 부동산 자금을 주식시장으로 유도하고 싶으시다면 이같은 케이스를 보여주는 것이 큰 힘이 되지 않을까요?

투자칼럼니스트 이성수 유니인베스트먼트 대표는 고려대 MBA 재무학 석사를 마치고 퓨쳐스브레인, 투자자문사, 씽크풀에서 다수 투자프로젝트를 수행했습니다. 이데일리TV에서는 '이성수의 블랙박스'의 앵커로 활동했으며 서울경제TV, MTN, 팍스TV에서는 투자 조언자로 출연했습니다. 저서로는 '시간을 이기는 주식투자 불변의 법칙', '부족한 연봉 주식으로 채워라'가 있습니다. lovefund@paran.com