이주를 시작한 강남구 개포4단지 입구 전경 ⓒEBN

정부가 이르면 오는 10월 분양가 상한제를 본격 도입할 것으로 알려지면서 재건축 시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 2015년 4월 분양가상한제 폐지 이후 3.3㎡당 4000만원 이상 초고분양가 행진을 이어가던 강남 재건축 단지들은 분양가 조정이 불가피해졌다.

8일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 8.2부동산대책에서 분양가 상한제 정량 요건 주택가격 상승률과 청약경쟁률 등을 개선하기로 했다.

현재 주택법 시행령에 규정된 분양가 상한제 적용 요건은 △3개월간 주택가격 상승률 10% 이상 △3개월간 거래량이 전년대비 3배 이상 △직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률이 20대 1 이상인 경우 분양가 상한제를 적용할 수 있다.

하지만 기준이 엄격하게 적용돼 과열 양상을 띄고 있는 강남권 분양시장에서도 분양가 상한제 적용이 쉽지 않았다. 정부는 현재 이 기준을 하향 조정해 다음 달 주택법 시행령을 개정하겠다는 방침이다.

국토부 관계자는 "아직 세부 지정 요건은 확정되지 않았으나 투기과열지구보다는 높고, 현행 상한제 적용 요건보다는 낮춰서 상한제가 실제 시장에서 작동되게 하겠다는 것이 정부 방침"이라며 "오는 9월까지 주택법 시행령을 개정해 기준을 확정할 것"이라고 말했다. 9월 시행령 개정이 이뤄지면 이르면 10월에는 첫 적용 대상지역이 선정될 전망이다.

현재 주택도시보증공사(HUG)에서 분양보증심사를 까다롭게 적용해 분양가 인상을 억제하고 있지만 결국 치솟는 분양가를 잡는 데는 한계가 있다는 판단에 따른 것이다. HUG에 따르면 6월 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 2200만원으로, 전달인 5월(2112만원)에 비해서도 4.17%나 상승했고, 1년 전(2049만원)과 비교해도 7.39%나 뛰었다.

2015년 4월 이후 민간택지의 분양가상한제가 사라진 후 강남권을 중심으로 3.3㎡당 4000만원이 넘는 초고분양가 단지의 분양이 성공하면서 분양가 인상은 도미노처럼 인근 지역으로 번졌다.

강남에서는 서초구 '신반포자이'(3.3㎡당 4290만원)가 38대 1, 서초구 '래미안 리오센트'(3.3㎡당 4200만원) 12대 1 등 고분양가에 불구 넉넉하게 1순위 마감에 성공했고, 강남구 '디에이치 아너힐즈'(3.3㎡당 4137만원)는 대출 규제에도 불구 100대 1의 경쟁률을 기록하는 등 과열 양상이 정점을 찍었다.

분양가 인상에는 무분별하게 책정된 건축비가 한몫했다. 분양가는 대지비와 건축비로 구성되는데, 강남 재건축 단지의 경우 시세에 영향을 받는 대지비는 그대로인데 반해 건축비는 분양가 상한제 폐지 이후 2배 이상 뛴 것으로 나타났다.

그러나 서울 민간택지에 다시 분양가 상한제를 도입하면 이같이 건축비를 임의로 올리는 방식으로 분양가를 인상하기 어려워진다. 국가가 정한 기본형 건축비를 기준으로 분양가를 책정해야 하기 때문이다.

이주를 시작한 강동구 둔촌주공 단지 ⓒEBN

8.2대책 직후인 이달에는 강남구 개포시영(래미안 강남 포레스트)과 서초구 신반포6차(신반포센트럴자이)가 일반분양을 앞두고 있다.

HUG의 분양보증 기준에 따르면 주변 시세의 110% 이하, 최근 1년 내 분양한 단지의 최고 분양가를 넘지 않는 선에서 분양가 책정이 가능하다. 이에 따르면 개포시영의 경우 3.3㎡당 최고 4550만원, 신반포6차의 경우 3.3㎡당 최고 4600만원대 책정이 가능할 것으로 점쳐졌다.

이들은 당장 분양가 상한제 적용 대상에 포함되지는 않지만 고분양가 논란이 일 경우 주변 지역이 분첫 적용 대상이 될 수 있기 때문에 조합에서도 눈치를 보고 있다. 개포시영의 경우 현재 3.3㎡당 분양가를 4200만~4300만원 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌으며, 신반포6차 역시 분양가를 조정하는 방안을 협의하고 있다.

한 부동산업계 관계자는 "조합원 입장에서는 일반분양가를 낮추게 되면 수입 감소로 수익성이 나빠져 사업 자체가 어려워질 수도 있다"며 "조합원 지위 양도가 전면 금지되는 되다 분양가 상한제로 일반분양 수익성까지 나빠진다면 서울 재건축 시장이 다시 한 번 멈출 수도 있다"고 말했다.

적용 시점과 관건이다. 당장 9~10월 강남권에 분양가 상한제 적용이 내려진다면 연말이나 내년 이후 분양을 앞둔 단지들이 영향을 받게 된다. 현재 강남권에서는 개포4단지, 둔촌주공, 고덕3단지 등이 관리처분인가를 받아 한창 이주 중이다.

부동산업계 관계자는 "과거 사례의 경우 관리처분인가를 받은 단지들은 분양가 상한제 적용 대상에서 제외된 바 있지만 현 정부의 방향을 보면 일반분양을 개시하는 모든 단지들에 적용될 가능성도 높다"고 말했다.

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