[8.2대책 그후] 셈법 복잡해진 다주택자들, 팔까? 말까?

송고 2017.08.07 13:30 | 수정 2017.08.07 14:21
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

정부, "4월까지 팔거나 임대사업자 등록해라"

다주택자들, '당근' 제시에도 "혜택 부족해"…관망세 전망도

8.2부동산대책으로 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 정부는 다주택자들에게 내년 4월까지 집을 팔아 양도세를 줄이던지, 아니면 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받으며 정부의 관리 하에 들어오던지 양자택일을 강요하고 있다.

하지만 정권이 바뀌거나 새 부동산대책이 나올 때까지 관망하는 다주택자들의 수도 상당할 것으로 예측되고 있다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 4일 청와대 공식 페이스북 인터뷰에서 "이번 대책으로 집이 많은 사람들은 불편해 질 것"이라며 "자기가 꼭 필요해서 사는 것 아니라면 집을 파는 게 좋겠다. 내년 4월까지는 우리가 시간을 드렸다. 자기가 사는 집이 아닌 집들은 좀 팔라"고 다주택자들에게 경고를 날렸다.

8.2대책에 따라 내년 4월부터는 다주택자 양도소득세 중과 제도 부활에 따라 양도세 폭탄을 얻어맞게 된다. 장기보유특별공제 혜택도 배제된다. 대상 지역은 서울 전지역과 경기 과천·성남·하남·광명·고양시, 세종시, 부산 해운대·연제구 등 청약조정대상지역에 포함되는 전국 40개 시·구다.

이들 지역의 경우 현재까지는 주택 수와 상관없이 다주택자가 집을 팔 때 양도차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 매겼다. 하지만 내년 4월부터 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를 더해 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해 26~60%의 세율을 적용받는다.

예를 들어 3주택자가 서울에 양도차익 5억원 주택을 보유했을 경우, 내년 4월 이전에 매도하면 종전 기준에 따라 1억2915만원의 양도세를 내면 된다. 하지만 내년 4월 이후에는 이 물건을 팔면 20%포인트 중과로 총 양도세가 3억410만원으로 이전 보다 142%(1억7649만5000원)늘어난다. 보유기간이 길수록 감면 혜택이 늘어나는 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

금융당국도 이에 발맞춰 규제를 강화하고 있다. 앞으로 투기지역으로 지정된 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 11개구와 세종시에서는 시중은행에서 추가대출을 받으려면 2년 이내 기존주택을 처분해야 한다. 은행별로 세부 조건에 차이가 발생하지만 대부분 다주택자의 주택 처분을 대출 요건으로 내걸고 있다.

집을 팔 것이 아니라면 임대사업자로 등록해 정부의 관리 하에 전월세를 놓으면 된다. 김현미 국토부 장관은 "국민 중 40%가 임대주택에 사는데, 임대사업을 하면서 임대사업자 등록을 하는 사람은 10%에 불과하다"며 "나머지 90%는 임대사업을 하지만 누가, 무엇을, 언제, 어떻게 하는지 알 수가 없다. 임대사업 등록을 하면 세제, 금융 혜택 등을 드린다. 다주택자는 임대사업 등록을 하고 하시는 게 좋겠다"고 말했다.

정부도 여러 가지 당근책을 내놓고 있다. 우선 국토부는 6일 최초 임대사업자 등록시 단기임대(4년)로 등록한 민간임대주택을 사후에도 준공공임대(8년)로 변경하는 것을 허용하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법'시행령 개정을 추진하고 있다고 밝혔다.

준공공 임대 중에서 10년간 임대를 유지하면 양도소득세가 100% 감면된다. 장기보유특별공제는 임대 기간이 8년 이상이면 공제율이 50%이고 10년 이상이면 70%다. 현행은 4년짜리 일반 임대로 등록하고서 8년짜리 준공공 임대로 전환하는 것이 허용되지 않아 세금 혜택을 볼 수 없었다.

이외에도 임대사업자 등록시 취득세와 재산세, 종합부동산세 등에서 여러 혜택을 받을 수 있다. 국토부는 일정 수준 이상 임대사업자가 늘어나지 않으면 다주택자의 임대사업자 등록을 의무화하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

하지만 다주택자들이 집을 팔고 얼마나 임대사업자로 전환할지는 가늠하기 어렵다. 당장 세금 압박을 받거나 목돈이 필요한 경우가 아니라면 팔지도 않고 임대사업자 등록도 하지 않은 채 시장 상황을 관망할 가능성도 높다.

우선 다주택자들의 저항이 거세다. 한 부동산업계 관계자는 "준공공임대주택 등 양도소득세 100% 감면을 받기 위해서는 10년간 매매를 할 수 없다는 뜻인데, 다른 혜택도 4~8년은 임대를 유지해야 해 혜택을 받기 까지 기간이 길다"며 "그 안에 정권이나 부동산대책이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 정부 틀안에 놓이는 임대사업자 등록을 꺼려할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

또 다른 관계자는 "서울에서는 매수심리가 꺾이며 전월세 대란이 다시 발생할 가능성이 높다"며 "정부의 압박에 성급히 매물을 내놓기 보다는 계속 보유를 하려는 다주택자들도 많을 것"이라고 전했다.

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