[8.2부동산대책] 전매 풀린 개포 '억대 프리미엄'…하락 불가피

송고 2017.08.04 14:37 | 수정 2017.08.04 14:44
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

전매 풀린 개포 프리미엄 단지…8.2대책 통해 그물망 걸려

분양권 내년 1월1일부터 양도세 40%→50%↑

개포주공 단지 전경ⓒ연합뉴스

지난해 11.3부동산 대책 전 분양했던 강남구 개포 프리미엄 단지들의 하락세가 당분간 불가피할 전망이다. 올해 전매제한이 속속 풀리면서 억대 프리미엄을 주도했던 단지들은 고강도 8.2부동산 대책으로 규제 그물망에 걸렸다.

이번에 발표된 8.2부동산 대책에서는 양도소득세 강화, 다주택자 및 과열지구 금융규제 강화 등 다주택자 핀셋 규제가 나온 데다 투기과열지구와 투기지역 카드도 동시에 포함됐다. 서울 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하고 과천시, 세종시까지 포함시켰다. 강남4구를 비롯해 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개 구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다.

투기억제책으로서 다주택자와 부동산 임대업자의 대출이 더 강화됐다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다. 이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI가 최대 30%까지 강화된다.

조정대상지역 내 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서 '2년 이상 거주'라는 항목을 추가했다. 오는 3일부터 취득하는 주택에 바로 적용된다.

전매 풀린 개포 프리미엄 단지도 직격탄을 맞았다. 작년 3월 개포 재건축 광풍의 시발점이었던 래미안 블레스티지(개포주공 2단지 재건축)와 래미안 루체하임(일원현대 재건축), 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)가 전매제한이 해제된 후 기존 분양가 보다 2억~4억원 가량 프리미엄이 형성된 바 있다.

래미안 루체하임 전용 84㎡는 최근 3개월 새 1억원 가량 오른 14억5000만원에 분양권이 나오고 있으며 래미안 블레스티지 분양권 가격도 18억원으로 프리미엄만 4억원에 달한다.

디에이치 아너힐즈 견본주택 오픈 당시 모습. 이 단지는 평형별로 프리미엄이 최대 2억원 가량 붙어있다.ⓒEBN

앞으로 이들 단지 모두 분양권 거래시 현재 프리미엄 보다 더 오르긴 힘들 것으로 예상된다. 분양권 전매 양도소득세를 조정대상지역에서 분양권 전매시, 보유기간과 관계없이 양도세율을 50%로 적용하기 때문이다.

현행 분양권 전매세율은 1년 이내의 경우 차익의 50%, 1년 이상∼2년 미만 40%, 2년 이상 6∼40%를 적용했지만 일괄 적용으로 수정한 것이다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.

개포동 A부동산 관계자는 "강력한 규제 방향으로 당분간 눈치 싸움이 엄청나게 일어나면서 프리미엄 시세가 조정될 것 같다"며 "작년 11.3대책도 피해갔던 개포 프리미엄 단지 분양권이 이번 8.2대책 통해 암초를 만났다"고 말했다.

이 관계자는 또 “내년 1월 1일부터 양도세 10% 상향과 잔금대출 40% 하향 조건이 개포 재건축 분양권에 가장 큰 영향을 미치는 부분"이라며 "잔금대출도 기존대로 60%를 유지한다면 그나마 호재로 작용하겠지만 LTV와 DTI 40% 규제를 받게 된다면 엄청난 진통이 예상된다"고 덧붙였다.

예로 현재 분양권을 프리미엄 2억원에 매도한다면 양도세를 포함해 1억2000만원 상당의 수익이 생기지만, 내년 1월 1일부터 규제가 적용되면 1억원의 수익 밖에 생기지 않는다. 이에 따라 같은 수익을 내려면 내년 1월 1일 이후로는 프리미엄을 2억4000만원 받아야 한다. 하지만 역대급 규제 정책에서 프리미엄 4000만원을 올리는 것은 쉽지 않을 전망이다.

LTV와 DTI 40% 규제 받으면 10억원 이상의 최초 수분양자들이 주택 계약 당시 LTV 70%였다는 점을 감안해 향후 프리미엄 가치가 유지되긴 쉽지 않을 것이라는 게 업계의 중론이다. 매수를 희망하는 자도 자기자본을 60%이상 만들어 입주한다는 것이 만만치 않다.

부동산 관계자들은 "분양권을 거래 중인 개포 프리미엄 단지들이 지난해 강력했던 11.3대책을 잘 피해갔지만 이번 8.2대책으로 하락세가 불가피할 것 같다"며 "같은 수익을 내려면 프리미엄을 더 받아야하지만 역대급 규제로 프리미엄을 올리긴 쉽지 않을 듯 하다"고 전했다.

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