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"초과이익환수제가 뭐길래"…강남권 재건축 명암 뚜렷

초과이익환수제 피한 단지들 대책 여파에도 3주만에 가격 회복세
반포1·잠실5 사업 속도 더뎌 급매물 등장해도…"거래 힘들어"

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2017-07-12 14:39

▲ 강남의 한 아파트 단지 전경ⓒEBN
6.19부동산 대책 여파와 정부 합동 단속으로 숨죽이던 강남권 재건축 시장이 3주 만에 회복세에 접어든 가운데 사업 속도 따라 단지 간 명암은 뚜렷하다.

앞서 한동안 침체됐던 강남권 가격 상승폭은 전주 들어 확대됐다. 한국감정원 시세에 따르면 지난주 기준 강남권에서는 강남 0.02%, 서초 0.08%, 송파 0.03%, 강동이 0.02% 오르며 강남 4구의 오름폭이 일제히 전주보다 커졌다.

이중 내년 부활을 앞둔 재건축 초과이익환수제 적용 여부에 따라 강남권 단지 간에도 희비가 엇갈리고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 연내까지 관리처분 인가 신청을 해야만 조합원들의 부담금이 줄어들기 때문이다.

12일 관련업계에 따르면 강남권 재건축 단지 중에도 초과이익환수제를 피한 단지는 6.19대책 여파가 지나가면서 떨어졌던 가격이 회복세를 보인 반면 초과이익환수제 적용 가능성이 큰 단지는 주춤한 분위기다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

올해 재차 가격이 급등한 개포주공 1·4단지의 경우 6.19 대책 전 시세로 거의 회복된 상태다. 최근 이들 단지에서 1~2건 거래가 이뤄지며 조금씩 반등 조짐을 보인 것이다.

대표 단지들은 초과이익환수제도 피한 상태다. 개포주공 1단지는 이달말 관리처분총회를 개최할 예정이며 4단지는 다음달초 이주를 시작할 것으로 보인다. 개포시영도 다음달 올해 첫 개포지구 분양에 나선다.

개포1단지 L공인 대표는 "개포지구가 6.19대책 전 가격으로 거의 회복된 상태다. 일부 면적별 매수 문의도 있고 내달 개포시영 분양과 이달 1단지 관리처분총회로 가격은 우상승이 될 가능성이 농후하다"고 말했다. 다만 이 관계자는 "다음달 정부 추가 대책이 약간 걱정스러워지고 있다"고 말했다.

개포주공은 지난해 11·3 부동산 대책 직후 1억원 남짓 떨어졌던 아파트값이 올해 들어 꾸준히 올랐고 6.19대책 여파로 수천만원 떨어졌던 가격이 3주 만에 거의 회복한 상태다.

T부동산 관계자는 "단속 때문에 이 지역 중개업소들이 지난주까지 휴업했었는데 며칠 전부터 하나둘씩 영업을 재개했다"며 "주요 재건축 단지들이 초과이익환수제를 피한데다 속도를 내고 있어 투자자들 문의가 꾸준하다"고 설명했다.

이달 이주를 앞둔 강동구 둔촌주공도 사업 속도를 내면서 떨어졌던 가격이 회복세를 보이고 있다. 6.19 대책 발표 이후 단지 시세가 3000∼4000만원 하락했지만 최근 1000만~2000만원 정도 올랐다.

▲ 잠실주공5단지 전경.ⓒEBN
반면 같은 강남권 재건축 단지라도 초과이익환수제 적용 가능성이 큰 곳의 분위기는 확연히 다르다.

재건축 초기 단계로 연내 관리처분인가 신청이 어려운 강남구 대치동 은마아파트는 11·3 대책 이후 떨어졌던 아파트값이 올해 들어 꾸준히 올랐지만, 두 달 전부터 가격 상승세가 멈췄고 거래도 주춤해졌다.

지난달 초까지 아파트값이 오르고 거래도 꾸준했던 송파구 잠실주공 5단지는 연내 관리처분인가 신청 가능성이 멀어지면서 주춤한 분위기를 보이고 있다. 오는 19일 서울시 도시계획위원회 심의 상정을 앞두고 관망세가 지속 중이다.

서초구 반포동 반포주공 1단지(1·2·4주구)는 그나마 건축심의를 통과하면서 도정법이 개정되기 전에 사업승인인가를 획득할 가능성이 크다. 하지만 초과이익환수제 부활까지 6개월도 채 남지 않은 상황에서 연내 관리처분 인가 신청까지는 사실상 힘들 것으로 예상된다.

반포동 S부동산 관계자는 "반포1단지는 사업 절차 기간을 단축시키기 위해 공동시행자방식 카드를 꺼내드는 등 초과이익환수제를 피하기 위해 총력을 기울이고 있다"며 "늦어도 8월 안으로는 사업승인인가도 획득할 것으로 보여 주택 공급 제한 규제도 피할 것으로 예상된다"고 말했다.

업계의 한 관계자는 "개포와 강동 재건축 단지와 다르게 반포·잠실주공 단지들은 사업 속도에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다"며 "초과이익환수제 부활이 확정된 만큼 해당 단지들의 가격 조정이 있을 수도 있다"고 전했다.