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[6.19 부동산대책] "핵폭탄급 규제는 피했다"…정부의 주택안정화 대책 살펴보니

조정대상지역 추가·전매제한 연장 등 11.3대책 연장선 그쳐
"11.3대책으로 집값 안정화 실패"…실효성에는 '의문'

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-06-19 12:12

▲ 서울 강남의 재건축 아파트
단지 전경 ⓒEBN

문재인 정부의 첫 부동산대책으로 관심을 모았던 '6.19부동산대책'에는 은 투기 세력은 잡되, 실수요자의 피해는 최소화하겠다는 배려가 돋보인다는 평가다.

반대로 투기과열지구 지정과 같은 고강도 대책은 배제한 채 결국 11.3대책의 연장선에 그치며 실효성 있는 효과를 거둘 수 있을지 의문이라는 지적도 제기된다.

19일 정부가 발표한 6.19부동산대책은 조정대상지역 추가, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화, 전매제한기간 연장 등 예상 범주를 벗어나지 않았다.

우선 LTV와 DTI을 규제 완화 이전 수준으로 10%포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다.

이주비·중도금·잔금대출 모두 LTV 규제비율(70→60%)을 강화하고 잔금대출에 DTI를 신규 적용(50%)하기로 했다. 잔금대출 DTI가 적용되며 계약자들은 앞으로 강화된 10% 부분의 자금을 별도로 마련해야 한다.

정부 관계자는 “갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고 처음부터 나누어 갚도록하는 여신심사 선진화의 일관된 기조하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다”며 “다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용하기로 했다”고 설명했다.

다만 정부는 서민·실수요자에 대해서는 조정대상지역 내 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않기로 했다. 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 60%로 완화 적용한다.

디딤돌대출 요건에 따른 △부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원) △주택가격 5억원 이하 △무주택세대주가 이에 해당된다. 건설업계와 금융업계가 주장한 계층별 차등화를 수용했다는 분석이다.

조은상 리얼투데이 팀장은 "수요자들은 DTI가 10% 줄어드는 만큼 금액을 추가로 마련해야 하기 때문에 극단적인 경우 10%를 구하지 못하면 처분을 하거나 계약을 해지해야 하는 변수가 될 수도 있다"고 말했다.

11.3대책 이후에도 집값이 급등하며 서울 전지역의 전매제한기간을 소유권 이전 등기시(입주시기)까지로 강화한 효과가 나타날 지는 미지수다.

정부가 시인했다시피 강남4구의 아파트값은 11.3대책에서 전매제한기간이 입주시기까지로 연장됐지만 가격 급등을 막을 수 없었다.

재건축 예정 아파트가 밀집된 강남 4개구와 함께 양천구(목동), 영등포(여의도) 등이 가격 상승세를 주도했다. 도심 내 입지가 양호한 마포, 용산 등의 상승률도 높은 수준을 보였다.

분양권 거래를 잡는 데도 실패했다. 11.3대책에서 전매제한기간을 강화했음에도 올 4월까지 누계 전매거래량은 4만6846건으로, 지난해(4만6294건)와 유사한 수준을 보였다.

조은상 팀장은 "강남4구가 전매제한기간 강화 이후 집값이 잡혔는지는 수치를 보면 알 수 있다"며 "서울의 경우 여전히 공급이 부족한 상황에서 실수요자들이 프리미엄을 주고 사는 악순환이 발생한다. 장기적인 공급대책이 없는 점은 아쉽다"고 말했다.

이번 대책에 나온 유일한 재건축 규제는 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수를 3채에서 1채로 줄였다. 이마저도 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 뒀다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "재건축 규제도 빡빡하지 않은 점은 아쉽다"며 "재건축 연한 연장, 분양가상한제 등 전방위 부동산대책 없이 단순한 금융규제로 시장을 잡는 데는 한계가 있을 것"이라고 지적했다.

투기과열지구는 주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석해 과열 추세가 지속될 경우 지구 지정을 적극적으로 검토하겠다는 데 그쳤다.

김지은 책임연구원은 "우선 단기적으로 시장에 시그널을 주기는 했지만 중장기적으로 어떤 방향을 가져갈지에 대한 이야기는 없어 아쉬운 면이 있다"며 "실수요자들에게는 가격 안정이 최우선인데 반해 확실하게 방향을 잡을 수 있는 세제나 공급 측면에서 명확한 방향 제시가 필요하다. 박근혜 정부 때 풀어진 제도의 제자리를 잡는 게 우선시 돼야 한다"고 강조했다.

조 팀장은 "정부가 시장을 죽이려는 게 아니라 실수요는 살리겠다는 의도가 명확히 전달돼야 투기 수요가 차단되는 효과가 있을 것"이라며 "규제만 했을 경우 희소성이 생기고 규제가 먹히지 않는 지역도 생겨날 수 있다. 서민들이 겁먹고 시장에 나서지 않는 효과만 나타난다면 실효성을 거두는 데 어려움을 겪을 것"이라고 말했다.

정부 관계자는 "이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다"며 "금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것"이라고 설명했다.