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재건축 열차 탄 반포1단지, '초과이익환수제' 사정권 벗어날까?

  • 송고 2017.06.13 13:48 | 수정 2017.06.13 13:53
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

건축심의 통과…6개월여 남은 초과이익 부활 앞두고 총력전

사업 속도 단축 위해 공동사업시행 방식 도입 가능성↑

반포주공1단지 전경.ⓒ연합뉴스

반포주공1단지 전경.ⓒ연합뉴스

재건축 초과이익환수제 부활이 6개월여 남은 가운데 건축심의를 통과한 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)가 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 지난 9일 서울시 건축위원회 심의에서 반포1단지의 주택재건축정비사업 계획안이 조건부 의결을 받았기 때문이다.

13일 관련업계에 따르면 반포1단지는 현재 초과이익환수제를 피하기 위해 총력전을 벌이고 있다. 조합 측은 연내 관리처분계획 인가를 마무리 짓는다는 게 목표다. 연내까지 관리처분 인가 신청을 해야만 조합원들의 부담금이 줄어들게 된다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

반포1단지는 사업 절차 기간을 단축시키기 위해 공동시행자방식 카드를 꺼내들 것으로 보인다. 시공사 선정과정과 사업시행인가 절차를 동시에 진행하면 초과이익환수제를 피할 수 있을 것이라는 게 조합 측의 전략이다.

실제 강남 재건축 단지에 공동시행자 방식이 확산되고 있다. 특히 입지조건이 나쁘지 않다는 평가를 받는 서초구 일대 재건축 조합들이 최근 공동사업시행방식으로 시공사 선정에 나서는 등 방배14구역이 이 같은 방식으로 사업을 추진 중이다.

이들 조합이 공동사업시행을 선택하는 이유는 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서다.

지난해 3월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정돼 재건축 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하면 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 전 단계인 건축심의 이후로 대략 3개월을 앞당길 수 있다.

조합 측에 따르면 반포1단지는 오는 10월 안으로 시공사 선정과 사업시행인가를 완료할 계획이며 12월 말에는 관리처분계획 인가 신청을 할 예정이다. 다만 사업 일정이 빠듯해 설계 등 만족스럽지 못한 부분이 있을 수 있지만 추후 변경 절차 등을 통해 보완할 방침이다.

아울러 반포1단지는 건축심의 통과 전·후로 매물이 쏙 들어가고 있는 상태다. 가격은 규제 강화 소식에도 하락세 없이 숨고르기에 들어갔다. 반포동 S부동산 관계자는 "건축심의 통과로 매물이 모두 거둬들여지고 있는 상황이라 거래까지는 힘들다"며 "투기과열지정설 등 규제 소식이 나오고 있지만 아직 크게 영향은 없다"고 말했다.

반포주공1단지 계획안은 공동주택 55개동(용적률299.89%) 5388세대와 부대복리시설, 근린생활시설, 공공개방커뮤니티시설 등을 계획해 지역에 열린 커뮤니티공간을 제공할 예정이다. 한강을 고려한 중·저층, 고층의 주동 배치로 한강의 통경축 및 조망권도 확보했다. 한강 쪽은 12∼15층으로, 단지 안은 최고 35층까지 올리는 방식이다.

다만 일각에서는 반포1단지가 초과이익환수제를 피할 가능성이 낮다고 말한다. 통상 사업시행인가에서 관리처분계획 신청까지는 1년 가까이 소요되는 데다 시공사 선정과 조합원 분양 신청, 관리처분총회 등의 단계를 거치는 데 최소 10개월은 필요하기 때문이다.

업계의 한 관계자는 "건축심의를 통과한 반포1단지는 공동사업시행 방식으로 연내 관리처분 인가를 받겠다는 게 목표이지만, 남은 기간은 6개월 정도 밖에 남지 않았다"며 "조합에서 박차를 가하더라도 관리처분까지는 예기치 못한 산재가 많아 초과이익환수제를 피하긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.


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