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[부동산 긴급진단-1] "정부 규제해도 될 곳은 된다?" 11.3대책 전철 밟나

  • 송고 2017.06.12 16:30 | 수정 2017.06.13 15:56
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

강남4구 등 11.3대책 규제지역 오히려 집값 '폭등'

수요자수는 '한정'…"규제 가할수록 양극화·쏠림현상 심해질 듯"

지난 주말 오픈한 '힐스테이트 미사역' 견본주택에서는
 정부의 규제 예고에도 불구하고 3만여명의 방문객이 몰렸다. ⓒ현대엔지니어링

지난 주말 오픈한 '힐스테이트 미사역' 견본주택에서는 정부의 규제 예고에도 불구하고 3만여명의 방문객이 몰렸다. ⓒ현대엔지니어링

정부가 과열 조짐을 보이는 집값을 잡기 위해 조만간 고강도 규제 대책을 내놓을 전망이지만 실효성을 거둘지는 미지수다.

지난 정부에서 같은 이유로 내 놓은 11.3부동산대책은 오히려 '양극화'와 '쏠림현상'을 부채질하는 부작용을 낳았다. 정부가 투기세력을 걷어내기는 했지만 수가 급격히 줄어든 수요자들은 정부의 규제가 강화될수록 인기지역을 고집할 가능성이 크다는 분석이다.

12일 부동산업계에 따르면 집값이 과열됐다며 정부가 규제에 나서고 있지만 전국 미분양 가구수는 오히려 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월말 전국 5만7582호이던 미분양은 4월말 6만313호로 4.74% 늘었다. 수도권 미분양 물량은 1만8235가구에서 1만7169가구로 감소세를 보여지만, 지방 미분양 물량은 3만9347가구에서 4만3144가구로 9.7%가 늘었다.

수도권 1순위 마감 비중도 오히려 감소세를 보이고 있다. 부동산인포에 따르면 수도권 1순위 청약 마감률은 2014년 42.3%를 기록한 이후 2015년 39.8%, 2016년 35.2%, 올해에는 34.2%로 떨어졌다. 11.3대책에 이어 금융권의 대출 규제 강화로 실수요자들이 떨어져 나간 탓이다.

투자가치가 높아 인기가 높은 85㎡이하 중소형 아파트의 1순위 마감 비중까지 감소했다. 2014년 42.3%를 기록한 이후 2015년 39.0%, 2016년 36.3%에서 올해에는 32.8%까지 떨어졌다.

하지만 정부가 과열된 부동산시장 안정이 급선무라고 제시한 이유는 일부지역을 중심으로 집값이 좀처럼 잡히질 않기 때문이다. 11.3대책의 규제 대상지였던 서울시와 과천·성남·수도권 신도시·부산시 등의 집값은 6개월이 지난 현재 오히려 급등하고 있다.

부동산114에 따르면 만연한 '묻지마 투기'로 11.3대책의 단초를 제공한 강남구 개포동 집값은 현재 3.3㎡당 4891만원으로 지난해 11월 보다 6.33%나 올랐고, 역시 재건축 물량이 많은 강동구도 현재 3.3㎡당 1957만원으로, 6.65%나 튄 상태다.

강남3구의 집값만 보더라도 3.3㎡당 매매가는 △송파구 3.21% △강남구 2.11% △서초구 2.31% 오르며, 서울 전체 집값은 지난해 11월보다 2.61% 올랐다.

그 외 지역의 지난해 11월과 6월 현재 3.3㎡당 매매가를 비교해 보면 과천시는 3043만원에서 3079만원으로 1.01% 올랐고, 성남시 1637만원에서 1670만원으로 1.02% 각각 올랐다. 동탄과 위례 등 수도권 신도시 평균 가격도 1346만원에서 1356만원으로 1.00%, 부산의 집값도 941만원에서 967만원으로 1.03% 올랐다.

이 같은 현상은 11.3대책이 집값 자체를 내리기 보다는 '투기' 세력을 잡기 위해 1순위 자격 조건을 강화하거나 재당첨 제한·전매제한 기간을 연장하는 데 중점을 둔 탓이다. 여전히 LTV·DTI가 완화된 상태에서 수요자들과 투자자들은 청약통장을 집값 상승세가 확실시 되는 강남·수도권 신도시 등에만 청약하는 '양극화 현상'이 두드러졌다.

이 때문에 과열양상을 띈 지역의 집값은 오히려 상승하고 비인기지역의 집값은 더 하락하는 등 부작용이 발생했다. 지방의 경우 경북 아파트값은 지난해 11월 3.3㎡당 545만원에서 540만원으로 하락했고, 대구도 875만원에서 871만원, 충북도 601만원에서 597만원으로 떨어졌다.

지난 주말 오픈한 '신정뉴타운 아이파크 위브' 견본주택에는 3만2000여명의 방문객이 몰렸다. ⓒ현대산업개발

지난 주말 오픈한 '신정뉴타운 아이파크 위브' 견본주택에는 3만2000여명의 방문객이 몰렸다. ⓒ현대산업개발

인기 지역에서도 투자가치가 높은 소형에만 투자자들이 몰리는 '쏠림현상'이 목격되고 있다. 지난달 대선 이후 첫 강남권 재건축 분양 단지인 '고덕 롯데캐슬 베네루체' 청약에서도 이 같은 현상이 두드러졌다.

총 729세대 모집에 8256명이나 몰렸지만, 투자가치가 높은 소형 전용 59㎡A형에만 50가구 모집에 3290명이 몰리며 65.8대 1의 경쟁률을 보였다. 반면 312가구를 모집한 84㎡A형은 11.2대 1, 345가구를 모집한 84㎡B형은 1406명이 신청해 4.08대 1을 기록하는 등 평범한 경쟁률을 기록했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "소형과 중형 타입의 경쟁률을 분리해서 볼 필요가 있다"며 "84㎡형의 경우 11.3부동산대책 이전보다 경쟁률이 하락하는 등 소형 타입의 청약 쏠림현상이 두드러졌다"고 분석했다.

정부의 규제 전망에도 불구하고 서울의 실수요는 줄어들 기세를 보이지 않고 있다. 지난 주말 오픈한 서울 양천구 '신정뉴타운 아이파크 위브' 견본주택에는 3만2000여 명의 방문객이 몰렸다. 미사강변도시에 들어서는 '힐스테이트 미사역' 오피스텔 견본주택에도 무더운 날씨에도 불구 주말 동안 3만여 명이 다녀갔다. 특히 아파트형 오피스텔의 경우 청약을 받지 않기 때문에 정부 규제 영향을 벗어나 투자 대안처로 각광받을 전망이다.

부동산업계 관계자는 "11.3대책 이후 청약조건을 강화하면서 절대저인 수요자 수가 줄었다. 수요자들이 한정된 상황에서 정부가 규제를 가하면 가할수록 투자가치가 높거나 가격 상승이 확실한 물건을 찾는 쏠림현상은 더욱 심해질 것"이라고 말했다.


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