LTV·DTI 규제 다변화 필요…"생애최초·신혼부부 LTV 완화해야"

송고 2017.05.25 14:00 | 수정 2017.05.25 12:42
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

주택산업연구원, "구입목적·주택가격에 따라 LTV 차등 지원해야"

해외 사례 차별적·주로 LTV 중심 규제…입체적·복합적 적용 필요

새 정부 들어 주택담보안정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 조치가 예상되는 가운데, 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 차등 규제가 필요하다는 주장이 제기됐다. 생애최초 주택구매자나 신혼부부, 3억원 이하 주택은 LTV를 대폭 완화해 서민들의 내 집 마련과 결혼·저출산 문제 해결이 시급하다는 입장이다.

주택산업연구원은 25일 오후 서울 논현동 건설회관에서 '새 정부의 주택정책 추진방향' 세미나를 개최했다. 이날 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 '주택금융규제 적정화 방안' 주제를 발표하며 이와 같이 밝혔다.

김덕례 선임연구위원은 "최근 가계부채 급증과 금융위기 재현에 대한 우려로 일부 은행에서 다소 지나치고 무차별적인 중도금대출 규제를 강화하고 총부채상환비율(DSR)을 전면적으로 확대하려는 움직임이 있다"며 "가계부채 급증은 관리할 필요가 있지만 과도한 주택금융규제 강화는 서민의 주거상향이동 사다리를 끊고 경제 활력에 장애를 초래할 우려가 있다"고 지적했다.

김 선임연구위원은 "가계부채 총량관리는 △금융건전성 확보 △국민의 주거복지 향상 △거시경제 운용의 적정성 차원에서 다양한 기준으로 선별 규제하는 합리적인 조정이 필요하다"고 주장했다.

주산연에 따르면 주택금융규제는 나라마다 차별적이고 주로 LTV 중심으로 운용하고 있다. DTI와 총체적상환능력비율(DSR)을 적용하고 있는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 매우 제한적이다. 우리나라 LTV는 70%까지 제한을 두고 있지만 실질 LTV 수준은 지난해 9월 기준 53.2%로 외국의 80~100% 수준보다 낮은 수준이다.

그는 "외국에서는 미국, 영국, 일본 등 LTV 수준을 금융기관에서 자율적으로 적용하는 나라도 있고, 주택가격 수준·주택구입 단계·주택구입 목적에 따라 LTV 수준을 다르게 적용하는 경우도 있다"며 "일괄적으로 적용하고 있는 주택금융규제의 틀을 입체적·복합적으로 전환할 필요가 있다"고 말했다.

그는 생애최초주택구입자, 신혼부부의 LTV는 최고 85%까지 한도를 높여 결혼과 내 집 마련을 지원해 저출산 문제를 극복할 필요가 있다고 제안했다. 또 거주주택 마련이 아닐 경우 가계부채 총량관리 차원에서 LTV 수준을 낮게 적용하고 한도를 넘는 대출에 대해서는 대출제약 대신 가산금리를 적용해 진입장벽을 강화해야 한다고 제시했다. 3~6억원 주택은 80%까지, 3억원 이하 주택은 90%까지 LTV 한도를 높여 서민의 내 집 마련을 지원해야 한다고도 강조했다.

LTV 수준을 고려한 대출 위험 상쇄 반안으로는 LTV 40% 이내 구간은 DTI·DSR 규제를 적용하지 않고 신용보강을 별도로 마련하지 않는 게 바람직하다고 설명했다. LTV 40~60% 구간은 DTI규제로 충분하고, 일부 보증 부가 기능을 마련해야 한다고 밝혔다. 또 LTV 60% 초과 구간은 DTI·DSR규제를 모두 마련하고 보증 부가방안을 추진하는 것 등을 제안했다. 중도금 지원을 위해서는 △주택도시기금 활용 중도금대출 △보험사 등 2금융권까지 HUG 보증 확대 △펀드를 활용한 중도금대출 방안을 제시했다.

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