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30살 넘은 노후아파트 황금알 낳는 거위로 변신

현재 서울서 택지개발 통해 조성된 택지지구 총 51개소
개포·고덕 등 같은 구내 다른 동보다 3.3㎡당 평균 아파트값↑

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2017-05-19 11:16

▲ 개포1단지 전경ⓒ연합뉴스
서울의 택지지구가 바뀌고 있다. 여러 아파트들이 준공 30년을 넘어선 데다 재건축 연한을 채운 단지들의 재건축이 진행 중이다. 서울은 높은 땅값으로 인해 신규주택을 공급할 부지 확보가 어려워 재건축, 재개발 등 정비사업에 대한 의존도가 매우 높다.

19일 금융결제원에 따르면 지난해 서울에서 분양된 아파트 가구수는 1만5963가구며 이중 정비사업을 통해 공급된 분양가구는 1만3615가구로 전체 분양가구의 85.3%를 차지한다. 올 1~4월 간 서울 분양아파트 가운데 정비사업 분양가구 비중은 71%를 기록했다.

업계의 한 관계자는 "서울 택지개발지구 아파트들의 재건축이 활발해 질수록 서울에서는 다양한 지역에서 새 아파트를 접할 수 있게 됐다"며 "준공 된지 30년 안팎이 된 택지지구는 새 아파트가 들어서면서 새로운 주거지로 바뀌고 있다"고 말했다.

택지개발지구는 1980년 말 제정된 '택지개발촉진법'(택촉법)에 따라 주택공급을 위해 일정 구역을 지정, 택지가 조성된 곳을 일컫는다. 택촉법 제정으로 1981년부터 택지개발지구가 지정되기 시작해 서울에서는 이미 1970년대 후반부터 강남권을 중심으로 '영동개발'이 진행 중에 있었으며 강남권에서 개포지구가 택촉법의 적용을 받아 조성이 됐다.

강동구의 고덕재건축단지도 택촉법의 적용을 받아 조성되는 등 현재까지 서울에서 택지개발을 통해 조성된 택지지구는 총 51개소로 알려져 있다. 모든 서울시 내 택지개발지구가 개발이 필요할 만큼 오래된 것은 아니다. 2000년 이후로는 그린벨트해제 작업을 통해 택지개발지구 조성도 이뤄졌기 때문이다.

택지지구에 대한 소비자들의 관심이 높아지면서 주택가격도 높게 나타났다. 개포지구가 있는 개포동을 비롯해 △고덕재건축단지 상일·고덕동 △목동신시가지 목동·신정동 △상암지구 상암동 △중계지구 중계동 등 같은 구내 다른 동들보다 3.3㎡당 평균 아파트값이 비교적 높다.

KB국민은행 시세에 따르면 강남구에서는 개포동이 3.3㎡당 평균 아파트 매매가가 5468만원으로 압구정(4736만원)과 대치동(3736만원)보다 높게 기록됐다. 강동구에서는 상일동과 고덕동이 각각 3039만원, 2673만원으로 둔촌동(2798만원)보다 높다. 이밖에 양천구에선 목동(2459만원)과 신정동(2049만원)이 높았으며 마포구는 상암동이 2049만원을 기록했다.

업계에서는 이들 지역이 도로와 공원, 공동주택이 질서 있게 분포해 있고 쾌적한 주거환경을 갖춘 만큼 가격을 인정받고 있다고 설명했다.

특히 지난해 분양시장에서 주목 받은 강남 개포지구는 1980년 제정된 택촉법을 적용해 조성이 됐다. 개포동 T부동산 관계자는 "공원, 녹지비율이 1970년대 후반 개발사업장들 보다 높은데다 남쪽에는 대모산, 구룡산이 북쪽으로는 양재천이 흐르고 있다"며 "개포지구는 지난해부터 재건축 일반분양이 활발해 지면서 가치가 올랐다"고 말했다.

작년 강남 개포지구에서는 래미안블레스티지(개포주공2단지), 래미안루체하임(일원현대), 디에이치 아너힐즈(개포주공3단지) 등이 분양해 모두 조기에 완판된 바 있다. 올해는 개포시영을 재건축하는 래미안강남포레스트가 분양을 앞두고 있으며 12월에는 일원동 주공8단지 공무원 아파트 재건축 물량이 분양할 예정이다.

강동구에서는 고덕재건축단지도 택촉법의 적용을 받아 조성되기 시작했다. 이곳은 고덕산에서 강동그린웨이, 상일동산, 강동생태숲으로 연결되는 대규모 녹지축으로 녹지율이 47%에 달한다. 광교신도시(41.7%), 일산신도시(22.5%) 등 웬만한 신도시 보다 높은 수준이다.

현재 주공1단지(고덕아이파크 입주)를 비롯해 시영아파트(고덕래미안힐스테이트 입주), 주공4단지(고덕숲아이파크 공사중), 주공2단지(고덕그라시움)등이 재건축 후 입주 또는 공사 중에 있다. 전매가 가능해진 고덕그라시움은 이미 수천만원의 프리미엄이 형성됐다. 이달 고덕주공 7단지를 재건축 하는 고덕 롯데캐슬 베네루체가 분양을 앞두고 있다. 하반기에는 고덕주공3단지와 5단지도 분양을 준비 중이며 향후 고덕지구는 2만여가구 미니신도시로 탈바꿈한다.

서울 목동, 신정동 일대(목동지구)도 재건축 연한을 넘기는 곳들이 나오면서 재건축 기대감이 커지고 있다. 올해 지구단위계획을 수립을 앞두고 있는 상황이다.

업계 관계자는 "현재 서울은 노후 주택들의 정비가 계속 돼 주거의 질이 개선되고 있고, 잠재적인 신규주택 수요가 급격히 줄지 않고 좋은 입지에서 공급되는 아파트의 경우 수십·수백대 1 경쟁률을 기록하고 있다"며 "아울러 강남 서초의 재건축, 비강남권의 재개발 사업들로 인해 서울 집값은 점진적인 상승 가능성이 높다고 본다"고 전했다.