강남재건축 '초과이익환수제 살생부' 나돈다는데

송고 2017.05.18 13:33 | 수정 2017.05.18 17:40
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

강남 주요 재건축 단지들 초과이익환수제 부활 앞두고 희비

초과익 피하지 못할 경우 가구당 최대 9억원 '세금폭탄' 가능성↑

ⓒEBN

재건축 초과이익환수제 부활이 7개월여 앞으로 다가온 가운데 강남 주요 재건축 단지들이 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 연내까지 관리처분 인가 신청을 해야만 조합원들의 부담금이 줄어들기 때문이다.

18일 관련업계에 따르면 강남 주요 재건축 단지들이 내년 부활하는 초과이익환수제를 피하기 위해 제각각 사업 속도를 내고 있다. 강남 개포지구 주공1단지를 비롯해 서초 반포주공1단지, 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지, 강동구 고덕6단지 등 재건축 아파트들이 분주한 모습이다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

이 제도를 두고 강남 재건축의 희비도 엇갈리고 있다. 현재 사업시행인가를 받은 개포주공1단지와 고덕주공6단지는 사실상 초과이익환수제 적용을 피해갈 전망이다. 1단지는 오는 6월 관리처분 총회, 6단지는 관리처분 총회를 마치고 신청 및 인가를 기다리고 있는 상태다.

반면 절차에 따른 시간 여건상 관리처분 신청이 어려운 단지는 부담금이 사업 제약요인이 된다. 다른 단지에 비해 집값 상승폭이 큰 단지라면 부담금 규모에 따라 사업성이 갈릴 수도 있다. 반포주공1단지와 잠실 5단지, 은마아파트 등 단지들이 이를 경계하는 이유다.

통상 재건축 사업은 조합설립 인가에서 사업시행 인가, 관리처분 인가 순으로 절차를 밟아야 하는데, 사업시행 인가 후 관리처분 신청까지 일반적으로 1~2년의 기간이 소요된다. 작년 말까지 사업시행 인가를 받지 못한 단지는 연내 관리처분 인가를 받기가 어렵다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

이런 가운데 반포주공1단지는 다음달 사업시행인가 완료 등 후속절차를 밝아 연내 관리처분 인가를 신청할 계획이다. 하지만 초과이익환수제 부활이 7개월여 남은 상황에서 계획대로 진행될 지는 미지수다.

은마아파트와 잠실 5단지는 사실상 초과이익환수제 부활을 피하긴 힘든 상황이다. 은마아파트는 서울시와의 층수 제한 갈등으로 연내 관리처분인가 신청이 어려운 상태며 잠실 5단지도 여러 변수로 예상보다 재건축 심의가 지연되고 있다.

그러면서 이들 단지에 대한 세금계산 시뮬레이션 작업이 금융기관을 통해 들어가기도 한다. 향후 부과될 세금을 미리 산정해 사업성 판단 및 잔여 절차 속도를 조절하려는 조치로 분석된다.

초과이익에 대한 부과율 및 부담금 산식ⓒ재건축 초과이익환수에 관한 법률 제12조(부과율)

앞서 과거 부담금이 부과된 사례를 보면 서울에서는 △송파구 풍납동 이화연립(1인당 33만원) △중랑구 묵동 정풍연립(1인당 144만원) △중랑구 면목동 우성연립(1인당 263만원) △용산구 한남동 한남연립(1인당 5544만원) 등 소수에 불과하고 대규모 아파트가 아닌 소규모 연립단지의 재건축 사업장뿐이다.

부담금 산정의 기준시점은 재건축 추진위원회 설립 승인일과 준공인가일이 된다. 초과이익은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(추진위 설립 승인)의 집값과 시세 상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다.

부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정된다. 초과이익이 1억원이면 인당 16000만원이 부과되며 2억원일 경우 인당 6500만원씩 부담하게 되는 것이다.

실제로 S은행의 시뮬레이션에 따르면 반포주공1단지의 경우 조합원 1인당 재건축 초과이익은 19억4986만원으로 추산되며 부담금으로 9억3993만원을 내더라도 10억원이 남는다.

공시가격 기준을 보면 2012년 조합원 1인당 주택가격은 13억8870만원이었다. 2022년 준공 후 조합원 1인이 가지게 되는 보유가치의 총액은 대략 44억4469만원으로 추산된다. 잠실주공5단지 조합원의 환수금은 2억8694만원이다.

김은진 부동산114 연구원은 "부담금 산정방식이 생각보다 복잡한데다 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다"며 "재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 그 만큼 부담금 규모는 커지게 되는데, 재건축 사업이 장기화된 강남권 일대 등 재건축 아파트의 경우 수천만에서 수억원대에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다"고 전했다.

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