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[서영욱 기자의 건썰(說)] 힘세진 조합, 원하는 건 '도급제'

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-03-24 00:00

최근 재건축 시장에서 시공사 교체만큼 주목받는 부분이 과감한 사업방식 변경이다. 사업방식 변경이야 기존에도 빈번하게 이뤄졌지만, 재밌는 점은 재건축 사업의 주도권이 건설사에서 조합으로 넘어가는 조짐이 보이기 때문이다.

재건축사업 방식은 크게 도급제와 지분제로 나뉘는데, 쉽게 조합과 시공사 중 이익과 사업 리스크를 누가 떠안느냐로 결정된다.

도급제에서 건설사는 공사비만 받고 사업의 이익은 조합원이 가져간다. 물론 미분양 등 리스크에 대한 부분도 조합원이 책임져야 한다. 반대로 지분제는 조합원에 일정부분 수익을 제공하고 개발 이익과 리스크를 시공사가 가져가는 방식이다.

어떤 사업을 선호하는지는 시장 분위기에 따라 갈린다. 시장이 호황일 경우에는 각자 수익을 최대한 챙길 수 있게 조합은 도급제를, 건설사는 지분제를 선호한다. 불황일 때는 리스크를 최소화하기 위해 조합은 지분제를, 건설사는 도급제를 원하기 마련이다.

과거에 주도권은 건설사에 있었다. 지분제로 계약을 체결했다가 시장이 안 좋아졌다는 이유로 도급제로 계약 변경을 요구하는 건설사도 있었고, 불황일 때 도급제 계약을 체결한 조합장을 해임하겠다며 조합의 분란을 만들기도 했다. 이는 결국 소송전으로 이어지며 사업 지체 원인으로 작용했다.

조합원들이 재건축 사업에 대한 지식과 경험이 없었다는 점도 건설사들이 주도권을 쥔 이유 중 하나다. 과거에는 시장 상황이 어떻든 건설사가 원하는 방식을 제시하지 않으면 시공사를 선정하는 게 어려웠을 정도다.

그런데 분위기가 바뀌었다. 부동산 경기가 호황을 보이자 지분제 시공계약을 과감히 해제하고 도급제 제안서를 요구하는 조합이 늘고 있다. 대표적으로 시공사를 교체한 과천1단지와 방배5구역이 대표적이다.

이들은 시공계약 해지에 따른 소송비용 정도는 감수하겠다는 자신감이 있다. 그만큼 분양 흥행을 장담하고 있다는 뜻이다.

조합에서는 자신들의 이익을 극대화할 수 있게 일반분양가는 최대한 높이기를, 반대로 공사비는 최대한 낮추기를 당당히 요구한다. 건설사들은 공사비를 낮추면서도 자사 프리미엄 브랜드로 최고의 아파트를 만들겠다며 조합의 입맛에 맞추기 위해 노력하고 있다.

건설사도 이득은 많다. 공사비로만 수천억원의 매출을 올릴 수 있고 강남권 재건축은 상징성을 무시할 수 없다.

조합이 주도권을 쥔다는 게 꼭 긍정적인 이야기라는 것은 아니다. 조합과 건설사는 모두 수익을 쫓는 이익집단이다. 서로의 이익만을 고집하며 평행선을 걷기 보다는, 서로 한 발씩 양보할 때 사업비도 줄이고 개발 이익도 커질 수 있다는 점을 명심해야 한다.