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[기자수첩] 재건축 초과이익환수제, 도대체 얼마 내야하나요?

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-03-07 10:47

▲ 서영욱 EBN 기자
"재건축 초과이익환수제를 적용하면 얼마를 내야 하는지 근사치라도 알려 달라. 우리는 그게 가장 중요한데 알려 줄 수 없다고 하면 어떡하나?"

얼마 전 '은마아파트 재건축 주민설명회'에 참석한 주민들은 49층 재건축 가능 여부보다 중요한 관심사가 따로 있었다. 주민들이 질문을 쏟아낸 부분은 재건축 초과이익환수에 대한 부담금이었다.

은마아파트 재건축추진위원회와 설계사 측은 사실상 초과이익환수를 피할 수 없다고 분명히 했다. 다만 49층 재건축을 추진해 이익을 극대화하겠다고 설명했다. 그러면서 초과이익환수는 현재 설계나 분양가가 확정되지 않은 상황에서 부담금에 대한 범위를 확정해서 이야기해 줄 수 없다는 입장을 밝혔다.

추진위에서 확답을 못하는 이유는 있다. 과거 초과이익환수제의 실제 적용 사례가 적기 때문이다. 실제 사례를 보면 서울에서는 한남동 한남연립을 제외하면 4개 단지에서 가구당 39만~263만원을 납부한 게 전부다.

한남연립의 경우 용산구청은 31명의 조합원에게 가구당 5544만원의 환급금을 부과했는데 조합은 '재건축 초과이익 환수부담금 부과 취소 청구 소송'을 제기해 버렸다. 세대 대부분이 20~30년 실거주한 주민들이어서 부동산 투기를 잡겠다는 법 적용 취지를 납득할 수 없다는 이유에서다.

셈법도 생각 이상으로 복잡하다. 대출 비용과 인테리어 비용 등 개인 마다 격차가 있기 때문에 한정적으로 이야기해 줄 수 없는 부분이다. 또 주택을 팔고 특정 시점에 되사는 꼼수도 가능하다.

한 부동산업계 관계자는 "1주택자의 경우에는 2년 이상 보유했을 경우에 9억원 이하 양도세비과세까지 받을 수 있고 장기보유특별공제까지 받을 수 있어 초과이익환수제 부담이 큰 경우에는 방법이 될 수 있다"고 말했다.

실제 적용 사례도 적고 '이중과세'라는 지적도 이어져 실효성에 의문도 제기된다. 이미 양도차익에 따른 양도소득세를 세금으로 징수하고 있는 상황에서 과도한 규제라는 지적이다.

부동산114에 따르면 수도권에서만 초과이익환수 대상은 총 142개 단지, 8만9597세대다. 서울에서만 98개 단지, 6만4676세대에 달한다. 하지만 이들 모두가 정확한 금액 산출 방식과 실제 적용 여부 등이 명확하지 않아 혼란을 느끼고 있다.

현재 국회와 정부의 움직임을 보면 부동산시장을 규제하는 쪽으로 가닥을 잡아가면서 재건축 초과이익환수제 부활은 실제로 일어날 가능성이 커졌다. 정부에서는 주민들의 혼란을 방지하고 명확한 사업 추진을 위해서 투명한 가이드라인을 제시해야할 시점이다.