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[긴급진단]강남 재건축 다시 훈풍분다...매수문의 늘고 호가 상승세

  • 송고 2017.02.24 16:30 | 수정 2017.02.24 14:24
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

한 달 새 1억원 오른 개포·잠실 상승세 주도…지난해 고점 육박

강남구, 압구정·은마 50층 재건축 서울시 압박…'뇌관' 터지나

서울 강남구 개포주공 아파트 단지 전경 ⓒ연합뉴스

서울 강남구 개포주공 아파트 단지 전경 ⓒ연합뉴스

11.3 부동산 대책이후 꽁꽁 얼어붙었던 강남 재건축시장에 봄을 맞아 다시 훈풍이 불고 있다. 개포와 잠실 등 사업 진척을 보이고 있는 단지들을 중심으로 가격이 뛰며 투기 열풍이 몰아쳤던 지난해 고점에 빠르게 도달하고 있다.

24일 부동산업계에 따르면 관리처분인가를 앞둔 개포, 49층 재건축 가능성의 문이 열린 잠실을 중심으로 아파트 매매가가 급등하고 있다. 강남권을 중심으로 매수세가 힘을 받고 있고 거래 가격도 가파른 상승세가 뚜렷하다.

한국감정원에 따르면 강남3구는 지난주 재건축 사업 추진 기대감으로 강남구 0.09%, 송파구 0.08%, 서초구 0.03% 각각 상승한 데 이어, 강동구를 포함한 강남4구는 금주 0.24% 추가 상승했다.

강남구에서는 개포의 움직임이 도드라진다. 연내 관리처분인가가 유력한 개포주공1,4단지에 투자자들이 몰리며 11.3대책 이전 고점 회복이 가까워졌다.

개포1단지는 이미 지난해 11월 고점을 재돌파한 상태다. 개포1단지 36㎡는 현재 거래가격이 9억2000만~9억3000만원으로, 11.3대책 이전 역대 최고 수주인 평균 9억원의 거래가를 넘어섰다. 전용 41㎡도 현재 10억4000만~10억5000만원까지 거래되고 있어 지난해 11월 평균 매매가인 9억6750만원 보다 1억원 가량 올랐다.

11.3대책 이후 내리막길을 걷던 개포동 시세는 2월 3.3㎡당 4604만원으로, 1월 보다 1.45% 오르며 반등에 성공했다. 현재 시세는 고점을 돌파하기 직전인 지난해 9월 수준을 회복했다.

개포동 L부동산 관계자는 "내년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있을 것이란 기대 때문에 거래가 이뤄지고 가격이 빠른 속도로 회복하고 있다"며 "최근 강남 재건축 단지들에 50층 층수 논란과 재건축 초과이익환수 적용 가능성 등이 불거지는 사이 개포 주공1단지 쪽으로 매수세가 다시 몰리고 있다"고 말했다.

개포에서는 올해 개포시영과 개포8단지의 일반분양도 남아 있어 분양가와 청약 결과에 따라 추가 상승할 여지도 남았다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "개포동의 경우 일반분양 단지들의 분양가, 청약결과에 따라 가격 변동이 있을 수 있다"고 설명했다.

서울시가 49층 재건축 가능성을 확인해 준 잠실5단지는 송파구의 상승세를 이끌었다. 잠실5단지 전용 76㎡는 지난 10월에는 최고 15억5000만원에 거래됐으나 11.3대책 발표 직후인 지난해 12월에는 2억4300만원이나 하락한 13억7000만원에 거래되기도 했다.

그러나 지난 9일 서울시가 공식적으로 압구정과 은마 아파트의 50층 재건축을 불허한 데 이어, 잠실5단지는 조건부 허용 입장을 밝히며 반사이익을 얻었다. 서울시 발표 다음달 전용 76㎡형은 1억원이나 뛴 14억8000만원에 팔렸다.

잠실 J중개업소 관계자는 "서울시가 조건부로 잠실5단지 49층 재건축이 가능할 것이란 한마디에 고객들의 문의가 급증하며 가격이 뛰었다"며 "전용 76㎡의 경우 14억원에서 15억원으로 호가가 올랐다. 현장에서는 지난해 최고 시세인 15억5000만원을 곧 돌파할 것으로 내다보고 있다"고 말했다.

서초구에서는 반포주공1단지와 신반포3차, 경남아파트가 나란히 서울시 재건축 심의를 통과하면서 기대감이 커지고 있다.

신반포3차의 경우 지난달 중순 이후 저가 매물 위주로 모두 팔려나가고 일부 집주인은 가격 상승 기대감에 매물을 거둬들이면서 시세가 더 올랐다. 이 아파트 전용 108.89㎡는 지난해 10월 16억원 중후반대에 거래되다가 11.3대책 이후 1억원 가량 떨어졌는데 최근 반등하면서 다시 16억원 중후반대까지 올라섰다.

이미윤 부동산114 연구원은 "재건축 초과이익환수제를 피하거나 50층 층수 제한에서 일부 빗겨간 강남 재건축 아파트를 중심으로 빠른 회복을 보이며 2월 수도권 아파트 매매시장은 11.3대책 직전의 고점에 한걸음 가까워졌다"며 "다만 정부가 대출규제를 전방위적으로 확대하고 있어 매수 심리가 크게 증가하기 어렵기 때문에 추세 상승으로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

서울 강남구 압구정 현대아파트 전경 ⓒEBN

서울 강남구 압구정 현대아파트 전경 ⓒEBN

◆강남구 압구정·은마 50층 재건축 공세, 변수될까?
서울시의 층수 규제로 주춤한 압구정·은마아파트는 강남구가 서울시의 35층 규제를 받아들일 수 없다는 공식적인 입장을 밝히며 향후 귀추가 주목되고 있다. 각각 45층, 49층 높이 재건축을 추진하는 압구정과 은마아파트는 초고층 재건축에 대한 기대감이 반영된 만큼 추가 상승에 대한 뇌관으로 작용할 가능성이 크다.

지난 23일 신연희 강남구청장은 서울시청에서 기자간담회를 열고 "주민들이 원하지 않는 층수제한을 풀어주길 바란다"며 "서울시가 좀 더 고민하면서 층수 문제를 유연하게 해결할 수 있을 것이라고 믿는다"고 밝혔다.

그러면서 서울시의 '2030 서울도시기본계획'과 별도로 '강남구 비전 2030 실행 전략'을 내놨다. 핵심은 압구정과 은마아파트가 위치한 학여울역 일대를 광역도심으로 확대해 초고층 재건축을 가능하게 하겠다는 복안이다.

잠실5단지의 49층 재건축이 가능한 이유는 잠실·삼성동일대가 광역중심 7곳 중 한곳이기 때문이다. 서울시는 '2030 서울도시기본계획'에 따라 광역중심 복합시설에 50층까지 아파트를 지을 수 있도록 했다. 서울시는 압구정과 은마는 광역중심과는 거리가 멀어 초고층 재건축 대상이 아니라고 일축했다.

강남구의 전략은 마이스(MICE) 산업벨트를 세텍(SETEC)이 있는 학여울까지 확장하고, 또 압구정에서부터 학여울까지를 한류관광·문화 산업벨트로 키워 도심기능을 강화한다는 방침이다. 이미 서울시가 세텍 부지에 추진하던 제2시민청 조성 계획은 강남구의 반대로 무산됐다.

서울시는 여전히 '2030 서울도시기본계획' 수정에는 관심이 없지만 압구정과 은마아파트의 초고층 재건축이 허용된다면 재건축 시장의 지각변동을 가져올 전망이다.

한 부동산업계 관계자는 "강남1번지 압구정동과 재건축 잠룡 중 최대어인 은마까지 50층 재건축이 허용된다면 시세 상승은 물론 재건축 시장의 변곡점이 될 것"이라며 "강남 외에도 50층 재건축을 희망하는 단지들이 많아 서울시가 쉽게 결정을 내리지는 못할 것"이라고 말했다.


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