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개포 vs 압구정, 재건축 최고가 대결 2라운드

  • 송고 2017.02.24 00:00 | 수정 2017.02.23 14:07
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

개포1·4단지 가격 뛰며 지난해 최고점 수준 육박

2월 개포동 3.3㎡당 매매가 4604만원…압구정 바짝 추격

개포동 주공아파트 단지와 압구정 한양아파트 전경 ⓒ연합뉴스, EBN

개포동 주공아파트 단지와 압구정 한양아파트 전경 ⓒ연합뉴스, EBN

잠잠하던 서울 강남구 개포동 아파트값이 반등하며 다시 한 번 압구정동을 추월할 조짐을 보이고 있다.

지난해 '재건축 광풍'이 몰아쳤던 개포동은 압구정동을 제치고 '최고가' 타이틀을 잠시 차지하기도 했지만 11.3부동산대책의 역풍으로 오래가지 못했다. 하지만 2월 들어 관리처분인가를 앞둔 개포1·4단지를 중심으로 지난해 고점을 빠르게 돌파하며 재역전도 가능할 전망이다.

부동산114와 부동산업계에 따르면 2월 현재 개포동의 3.3㎡당 아파트 매매가는 4604만원으로, 4620만원을 기록하고 있는 압구정동을 턱밑까지 추격했다.

전통적으로 압구정동이 차지하고 있던 최고가 위치는 지난해 한차례 뒤바뀐 적이 있다. 개포는 지난해 초부터 3월 개포2단지 래미안블레스티지의 일반분양을 앞두고 3.3㎡당 매매가가 4000만원에 육박하며 압구정동을 빠르게 쫓기 시작했다. 급기야 3.3㎡당 4000만원 시대는 개포가 압구정동이나 서초구 반포동보다 한발 먼저 열었다.

래미안블레스티지의 분양 성공과 함께 개포동 3.3㎡당 매매가는 4월 4122만원으로 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파하며 최고가 타이틀을 가져왔다. 7월에는 3.3㎡당 4524만원까지 오르며 2월부터 7월까지 5개월 새 시세가 16.5%나 뛰었다. 6월에는 개포동과 압구정의 3.3㎡당 매매가가 각각 4481만원과 4168만원으로, 최고 313만원까지 차이가 나면 격차를 크게 벌리기도 했다.

개포동은 8월 개포3단지 디에이치아너힐즈의 분양을 앞두고 중도금 대출 규제가 시행되며 잠시 하락세를 보이기는 했으나 10월 3.3㎡당 4660만원을 기록하며 최고치를 찍었다.

상승세는 압구정도 만만치 않았다. 압구정동은 개포동보다 한 달 늦은 5월 3.3㎡당 4019만원으로 4000만원을 돌파했다. 이후 50층 재건축 이슈와 서울시의 지구단위계획 전환 등으로 11월 3.3㎡당 4643만원까지 올라 2월부터 9개월간 18.6%의 상승폭을 보이며 같은 기간 18.4%오른 개포동보다 상승폭은 오히려 더 컸다.

두 지역의 운명은 11.3부동산대책이 갈라놨다. 정부가 과열된 분양시장에 메스를 들이대고 불법 부동산거래 단속을 강화하자 투기세력이 몰렸던 개포가 직격탄을 맞았다.

개포동은 10월 최고가를 찍은 이후 지난 1월 3.3㎡당 4538만원까지 하락하며 3달 새 2.6%가 빠졌다. 반면 재건축 계획이 초기단계인 압구정동은 11.3대책의 영향을 빗겨가며 정중동의 모습을 보였다.

압구정동은 11월에 개포동을 제치고 최고가 타이틀을 탈환한 데 이어, 1월까지 3.3㎡당 4627만원을 유지하며 3달간 0.3% 하락에 그치며 선방했다.

월별 3.3㎡당 아파트 매매가 추이 ⓒEBN

월별 3.3㎡당 아파트 매매가 추이 ⓒEBN

고착될 것으로 보였던 분위기는 설 연휴 이후 변화의 조짐이 보이고 있다. 올해에도 개포동에서는 6월 개포시영과 연말 개포8단지 일반분양이 예정돼 있어 수요자가 몰리고 있고 특히 관리처분인가를 앞두고 있는 개포1,4단지를 중심으로 가격이 뛰고 있다.

개포동 부동산업계에 따르면 주공 1·4단지는 연내 관리처분인가가 유력해 11.3대책 이전 고점 회복이 가까워졌다. 개포1단지는 이미 지난해 11월 고점을 재돌파한 상태다. 개포1단지 36㎡는 현재 거래가격이 9억2000만~9억3000원에 이른다. 지난해 11.3대책 이전 역대 최고 수주인 평균 9억원의 거래가를 넘어선 수치다.

전용 41㎡도 현재 10억4000만~10억5000만원까지 거래되고 있어 지난해 11월 평균 매매가인 9억6750만원 보다 1억원 갸랑 올랐다. 최근 관리처분인가 신청을 한 개포4단지와 분양을 앞둔 개포시영 역시 11.3대책 이후 1억5000만원 가까이 떨어진 가격이 회복세로 돌아섰다.

실제로 2월 개포동 시세는 3.3㎡당 4604만원으로, 1월 보다 1.45% 오르며 반등에 성공했다. 현재 시세는 고점을 돌파하기 직전인 지난해 9월 수준을 회복했다.

개포동 L부동산 관계자는 "내년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있을 것이란 기대 때문에 거래가 이뤄지고 가격이 빠른 속도로 회복하고 있다"며 "최근 강남 재건축 단지들에 50층 층수 논란과 재건축 초과이익환수 적용 가능성 등이 불거지는 사이 개포 주공1단지 쪽으로 매수세가 다시 몰리고 있다"고 말했다.

반면 압구정동은 2월 시세가 3.3㎡당 4620만원으로, 1월 보다 0.15% 하락했다. 서울시가 이달 들어 압구정동 재건축 '50층 불가' 입장을 확고히 밝힌 데다, 재건축 초과이익환수제 회피가 어려워지며 악재로 작용했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 가격은 사업단계 진척이 있을 때마다 가격이 상승하기 때문에 관리처분인가와 일반분양을 앞두고 있는 개포동의 가격이 상승했고 반대로 압구정동은 50층 재건축에 제동이 걸려 단기적으로 움직임이 크지는 않을 것"이라며 "개포동의 경우 일반분양 단지들의 분양가, 청약결과에 따라 가격 변동이 있을 수 있다"고 설명했다.


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