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[관리처분인가 명암-끝] 웅크린 고덕주공, "그라시움, 그때가 좋았지"

11.3대책·대출규제로 그라시움 입주권 하락, 거래 관망세
4월 분양 앞둔 7단지, 3,5단지 분양가 저울질 분주

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-02-21 17:25

▲ 강동구 고덕주공 아파트 단지 전경 ⓒEBN

'고덕 그라시움'의 이례적인 성공으로 분위기가 달아올랐던 서울 강동구 고덕주공은 열기가 급격히 식은 모습이다. 올해에도 고덕주공 3,5,7단지가 분양을 앞두고 있지만 예전 같지 않은 분위기 탓에 조합과 건설사들은 청약 전략을 세우는데 고심하고 있다.

고덕주공 아파트 단지는 대체로 사업 속도가 빠르다. 고덕아이파크에 이어 고덕래미안힐스테이트도 입주를 마쳤다. 지난해 가을엔 고덕 2단지를 재건축한 고덕그라시움도 80대 1을 웃도는 경쟁률을 기록하며 분양에 성공했다.

올핸 고덕 일대에서 3,5,7단지가 분양 레이스를 펼친다. 6단지도 다음달 18일 관리처분총회를 개최하고 빠르면 올해 말쯤 분양에 나선다. 고덕주공 아파트 단지는 모두 재건축 초과이익환수제에서 자유로운 주택들이다.

고덕주공은 지난해 재건축 열기로 가격이 크게 뛰었다. 고덕주공이 위치한 상일동의 3.3㎡당 매매가는 지난해 2월 2290만원에서 10월 2789만원까지 올라 8개월새 21.8%나 급등했다.

하지만 11.3부동산대책 이후 직격탄을 맞았다. 2월 현재 상일동 3.3㎡당 매매가는 11월 이후 꾸준히 하락해 2683만원으로, 지난해 10월보다 3.8% 떨어졌다. 그래도 1년 전보다는 17.2%나 오른 가격이다.

고덕7단지가 당장 오는 4월 분양을 앞두고 있지만 시장 상황은 녹록치 않다. 전반적으로 재건축 열기가 꺾인 데다, 금융당국의 대출 규제로 고덕 그라시움의 입주권이 하락세를 보이기 때문이다.

고덕그라시움은 지난해 청약에서만 3만6000여 명이 몰리며 청약 과열이 빚어진 데다 분양도 초기에 100% 끝난 인기 단지다. 하지만 고덕그라시움도 대출 규제 한파를 피하지 못하고 중도금 대출 은행을 구하지 못해 입주권 가격도 타격을 받기 시작했다.

지난해 10월 6억1268만원(22층)에 거래된 전용 59㎡형은 1월 5억8088만원(21층)으로 3000만원이 떨어지는 등 입주권 하락 조짐이 보이고 있다.

주택시장에서는 고덕 그라시움의 성공을 비이상적으로 바라보고 있다. 고덕동 J공인중개소 관계자는 "그라시움은 시기적인 영향을 많이 받았다. 부동산 경기가 최고조에 달했을 때라 3.3㎡당 2338만원이라는 다소 높은 분양가에도 팔리지만 올해 분양하는 단지들은 그 가격대를 따라 갈 수는 없을 것"이라고 말했다.

분양을 앞둔 7단지는 고덕그라시움을 예의주시하고 있다. 고덕7단지는 전용 55~84㎡ 5층 25개동 890가구에서 전용 59~122㎡ 지하 4~지상 29층 20개동 총 1859가구로 탈바꿈한다. 이중 일반분양은 867세대다. 시공은 롯데건설이며, 오는 4월 일반분양을 앞두고 있다.

고덕그라시움의 전매도 7단지의 일반분양 시기인 4월부터 가능해지며 그라시움의 분양권 시세에 따라 7단지의 향방도 갈릴 전망이다. 고덕동 B공인중개소 관계자는 "고덕그라시움 분양권의 프리미엄이 얼마가 붙었는가에 따라 분양가가 결정될 것"이라며 "만약 그라시움의 프리미엄이 전혀 없거나 500만~1000만원 내외로 낮다면 투자자들의 선택이 갈릴 것"이라고 말했다.

2015년 7단지 관리처분총회 당시 일반분양가를 3.3㎡당 2025만원으로 잡은 뒤 재건축 붐을 등에 업고 2300만원선을 저울질했다. 하지만 지난해 11.3대책 이후 주택시장이 위축되면서 분양가 눈높이를 2200만원선으로 낮췄다는 부동산업계의 전언이다.

현지 부동산에 따르면 7단지는 분양을 앞두고 거래가 멈춘 상태다. 관리처분인가 후 주택이 멸실되면 입주권을 토지로 간주하고 주택보다 높은 4.6%의 취득세를 계약 즉시 내야 하기 때문이다. 7단지의 일반분양가가 공개된 이후에 거래는 재개될 것으로 전망된다.

3단지와 5단지 역시 관망세다. 급매물이 소진되며 일부 가격 상승 현상도 나타났다. 3단지 전용 36㎡형 3.3㎡당 매매가는 1월말 4221만원에서 2월 현재 4310만원으로 소폭 올랐다.

상일동 K공인중개소 관계자는 "가격이 하락세로 돌아서며 손님들이 가격이 더 떨어지기를 기다리고 있다"며 "일부 급매물만 팔리고 거래는 많지 않다. 그래도 설 이후에는 속도를 내는 단지를 중심으로 수요가 붙고 있다"고 설명했다.

고덕3단지는 대림산업과 현대건설이 공동 공을 맡아 최고 34층 4066가구 대단지로 재건축한다. 일반분양 물량도 1473가구에 이른다. 7월 일반분양 예정이다. 이 아파트 철거는 마무리됐고 땅을 다지는 단계다. 2015년 관리처분총회 당시 1850만원대로 잡았던 일반분양가는 먼저 분양하는 7단지와 비슷한 수준에서 책정될 가능성이 높다.

고덕5단지는 하반기 분양 예정이다. 현대산업개발이 시공사로 나서 최고 29층 전용 59~130㎡ 1745세대로 재건축한다. 일반분양가는 7단지와 3단지 분양 성적표를 지켜본 뒤 최종 결정한다는 게 조합측의 입장이다.