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35층 vs 50층…잠실5단지 '재건축사업' 시나리오별 손익계산은?

  • 송고 2017.02.10 13:39 | 수정 2017.02.10 13:39
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

50층 재건축시 3.3㎡당 4000~4500만원대 예상…환수제 '관건'

35층시 기존 대지지분·용적률·세대수 변함×…동간격은 좁아져

잠실주공 5단지 전경.ⓒEBN

잠실주공 5단지 전경.ⓒEBN

서울 잠실주공 5단지 50층 재건축 사업이 갈수록 불투명해지는 가운데 시장에선 35·50층을 두고 손익계산이 한층 분주해질 전망이다.

지난 1일 잠실주공 5단지 50층 재건축안이 보류된 데다 서울시의 35층 제한 규제 입장이 확고해지면서 35층 재건축 추진 가능성도 배제할 수 없다.

투자수익률로 따져보면 50층 재건축 추진이 가장 좋은 시나리오긴 하나, 현재로선 시간이 넉넉지 않은 상황이다. 올해 말 초과이익환수제 일몰을 앞두고 관리처분 인가를 획득하지 못하면 조합원들이 부담해야할 환수금도 커지게 된다.

재건축초과이익환수금은 완공 시점의 아파트 가격에서 추진위원회 승인 때 아파트 가격, 건축비, 주변 시세 상승분(정상주택가격상승분) 등을 뺀 차액에 부과되는 것이다. 통상 재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘게 될 경우, 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야한다. 올해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축 사업에는 면제된다.

10일 관련업계에 따르면 잠실주공 5단지 50층과 35층 사업을 두고 시장에서는 손익계산이 바빠지고 있다. 5단지는 올해 말 관리처분 인가를 받아야만 하는데, 현재로선 급박한 움직임이 가시화 되고 있지 않은 상태다.

하지만 수요자들이 계속해서 잠실주공 5단지를 주목하는 이유가 있다. 단지의 가장 중요한 요소인 대지지분이 크기 때문이다. 대지지분은 집이 갖고 있는 땅의 면적을 뜻한다. 대지지분이 크면 기존 자산 가치를 높게 평가받을 수 있어 추가 분담금을 줄일 수 있다. 아파트 면적당 가격이 아니라 대지 지분의 면적당 가격이 낮은 물건이 유리하다.

현재 잠실주공 5단지 대지지분 구성을 보면 △112㎡형 74.51㎡ △115㎡형 80.99㎡ △119㎡형 80.99㎡다. 현재 3930가구가 재건축 후 6500가구 이상이 되면 일반분양만 2500가구가 넘어 분양가격만 4조원에 이를 것으로 분석된다.

◆50층 재건축 시 투자수익률 '무궁무진'…환수제 '관건'
만약 50층 재건축으로 사업이 진행되면 투자수익률은 상당할 전망이다. 연내 관리처분 인가까지 받을 경우, 조합 측이 작년 5월 제시했던 공급면적 138㎡ 아파트 무상 제공 및 4억원 환급도 차질 없이 진행된다.

일반분양가는 3.3㎡당 평균 4000~4500만원으로 추산된다는 게 현지 부동산 관계자들의 설명이다. 잠실동 S부동산 관계자는 "잠실주공 5단지가 50층으로 추진될 경우 가격 반등이 상당할 것으로 예상된다"며 "이달 10일 기준 전용 82.6㎡가 14억2000만원에 시세를 형성 중인데 지난해 최고 16억5000만원에 거래됐던 가격보다 더 뛸 수도 있다"고 말했다.

아울러 50층 재건축 시 상징성이 있는 데다 동간 거리가 넓어지면서 쾌적한 주거환경도 조성된다. 조합 측 계획대로라면 잠실역 부근 준주거지의 4개동, 3종 주거지 중 한강변 일부의 4개동씩 모두 8개동을 최고 50층 높이로 짓는 것이다.

잠실 J부동산 관계자는 "현재 3930가구에서 재건축 후 6500가구 이상으로 탈바꿈할 잠실주공5단지가 50층 재건축이 진행되면 추진 속도가 급물살을 탈 것"이라며 "보유지분도 넓어 자금 여력이 충분한 투자자들이 대거 몰리면서 강남권 시세를 주도할 수도 있다"고 말했다.

◆35층시 대지지분·용적률·세대수 '이상무'…4억원 환급 사라져
잠실주공 5단지가 50층 꿈을 접고 35층 쪽으로 가닥이 잡혀가고 있다. 연내 초과이익환수제 일몰을 앞두고 관리처분 인가를 받아야 하기 때문이다.

인근 부동산 관계자들에 따르면 5단지가 35층으로 해도 50층하고 크게 차이는 없다. 대지지분과 용적률, 세대수가 그대로 진행되는 데다 잠실 내에서는 입지가 가장 좋으며 대단지 규모를 자랑한다.

다만 35층 재건축 시 동간 간격이 좁아지게 된다. 기존 계획됐던 50층 동들이 35층으로 나눠지면서 개수가 늘어나기 때문이다. 쾌적한 주거환경 또한 50층 보다 덜 할 것으로 예상된다.

조합 측이 제시했던 옵션에도 차질이 발생한다. E부동산 관계자는 "35층 재건축 진행으로 연내 관리처분 인가를 획득했을 경우 공급면적 138㎡ 아파트 무상 제공은 제공된다"면서도 "4억원 환급은 사라지게 되며 35층시 일반분양도 줄어들어 조합원 분담금은 많아진다"고 밝혔다.

업계에선 35층으로 재건축이 된다고 해도 인근 아파트 시세보단 월등히 앞설 것으로 내다보고 있다. 잠실주공 5단지가 워낙 강남권 주요 재건축 단지로 꼽히는 데다 대단지 규모, 입지, 교통여건 등이 우수해 사업성이 뛰어나다는 것이다.

실제로 잠실주공5단지는 롯데월드와 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설과 의료시설, 관공서, 은행 등이 밀집해 있어 편리하다. 삼성동 한전부지 개발 및 종합운동장 컨벤션센터 건립 등의 호재도 많아 지속적으로 관심이 이어지고 있다.

일각에서는 사업 속도에 대해 부정적인 시선도 나온다. 일부 부동산 관계자들은 "5단지가 35층으로 간다고 해도 올해 안으로 관리처분 인가를 받긴 힘들 것"이라며 "아직 안전진단만 제대로 통과된 상태인데 조합에서 박차를 가하더라도 관리처분까지는 예기치 못한 산재가 많다. 지금은 매수 타이밍보다 관망을 해야한다"고 말했다.


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