1억원 이상 빠진 강남 재건축, 절호의 매수 타이밍?

송고 2017.01.24 09:15 | 수정 2017.01.24 09:15
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

잠실5단지 등 최대 1억5000만원 '하락' 급매물 소진, 9주 만의 반등

재건축 속도 더디거나 올해 안 사업시행인가 불투명 곳은 신중해야

11.3부동산대책으로 강남 재건축 가격이 크게 떨어지며 매수 타이밍을 노리는 수요자들이 늘었다. 전문가들 사업 속도가 빠른 재건축 사업장이라면 가격 조정기를 저가 매수 기회로 삼아볼 만하지만, 사업 초기 단계의 단지라면 신중한 접근이 필요하다고 지적하고 있다.

24일 부동산114에 따르면 11.3대책 이후 일부 강남 재건축 단지는 최고 1억5000만원 이상 떨어지며 2015년말 가계부채 대책 때 보다 하락폭이 더 크게 나타나고 있다.

서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트 매매가격은 11.3대책 발표 직후인 지난해 11월 첫째 주부터 올 1월 둘째 주까지 11주 연속 하락했다. 이 기간 동안 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 평균 1.68% 하락했다. 송파구가 3.36% 하락해 낙폭이 가장 컸고 이어 강동구(-2.94%), 강남구(-1.40%), 서초구(-0.77%) 순이다.

지난 2015년 말 주택담보대출에 대한 여신심사선진화 가이드라인 여파로 강남권 재건축 시장이 하락세로 돌아섰던 시기와 비교하면 11.3대책 발표 이후의 낙폭이 훨씬 크다.

강남4구 재건축 아파트 매매가격은 가계부채 대책이 발표됐던 2015년 12월 둘째 주부터 2월 셋째 주까지 10주간 0.6% 하락해 11.3대책 이후 11주간의 하락폭(1.68%)이 1%포인트 가량 더 크다.

11.3대책 이후 낙폭이 더 큰 이유는 하락세로 전환되기 전 상승기 때의 매매가격이 더 가파르게 올랐기 때문이다. 실제로 강남4구 재건축 매매가격은 2015년 12월까지 49주간 9.28% 상승한 데 비해 11.3대책 발표 직전에는 35주간 16.79% 상승했다.

여기에 1년 전에 비해 부동산 시장 규제와 불확실성이 커지면서 투자심리가 더욱 위축된 점도 한 요인이라는 지적이다. 지난해까지 부동산 시장 활황을 떠받쳤던 분양시장 훈풍이 전매제한 등의 청약규제로 한 풀 꺾인 데다 주택담보대출 금리 인상, 공급압박 등으로 주택시장 상승 동력이 약화됐다는 것이 부동산114의 설명이다.

부동산114에 따르면 서초구 반포동 신반포(한신3차) 164㎡는 지난해 10월에 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만원에 시세가 형성돼 1억5000만원이 떨어졌다. 송파구 잠실 주공5단지도 112㎡가 15억2000만원에서 13억7500만원으로 11.3대책 전후로 1억5000만원 가까이 하락했다.

매도호가가 떨어지며 최근에 급매물이 거래되며 지난주 서울 아파트값은 하락세를 멈추고 9주만에 0.02% 상승하기도 했다. 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 일부 저가매물이 거래된 탓이다.

둔촌주공은 올해 말까지 유예된 '재건축초과이익환수제' 적용을 피할 수 있는 단지로 저가매수세가 유입되며 떨어졌던 아파트값이 1월 들어 회복하는 분위기다. 잠실주공5단지는 11.3대책 이후 1억원 이상 아파트값이 떨어지자 일부 투자수요가 움직이며 하한가가 올랐다.

김은진 부동산114 연구원은 "연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 전망"이라며 "재건축 사업이 순항 중인 단지라면 가격 조정기를 저가 매수 기회로 삼아볼 만하다"고 말했다.

다만 "사업 속도가 더디거나 초기 단계의 재건축 단지인 경우 한강 조망 등 입지적 강점이 뛰어나다면 긴 호흡을 갖고 접근해 볼 수 있다"며 "특히 자금력을 보다 철저히 따져보고 금리 인상 추이를 지켜보면서 투자에 나서는 것이 필요하다"고 조언했다.

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