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불안한 주택시장, 선분양제 vs 후분양제…"뭐가 더 유리할까"

'주택법 일부 개정법률안' 발의로 후분양제 도입 재차 논의
건설업계 "후분양제, 주택사업·소비자 모두 자금조달 큰 부담돼"

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2017-01-12 11:19

올해 부동산시장에 공급과잉 우려가 커지면서 정치권을 중심으로 선시공 후분양제가 다시 수면위로 떠오르고 있다. 투기 수요뿐 아니라 역전세난을 막기 위한 방안으로 거론되지만 건설업계의 반발이 심해 실현될 가능성은 미지수다.

12일 국회와 건설업계 등에 따르면 정동영 국민의당 의원은 후분양제와 선분양 시 사전입주예약제 도입을 중심으로 하는 '주택법 일부 개정법률안'을 지난해 12월 30일 발의했다. 건설사가 주택을 80% 이상 지은 뒤 입주자를 모집하도록 법제화하고, 짓기 전 판매하는 선분양시에는 소액을 내고 예약만 한 뒤 본계약 여부는 1~2년 후에 결정토록 하자는 것이다.

현행 주택법은 주택공급 방식으로 선분양과 후분양을 같이 규정하고 있지만 건설사들은 사업비 부담과 매매차익에 기댄 분양시장 과열 등을 이유로 선분양을 선호해왔다. 하지만 선분양이 건설사의 과장광고와 아파트 부실공사, 바가지 분양 등으로 소비자들의 피해가 심각하다는 지적이 꾸준히 제기된 바 있다.

정 의원 측은 "건설사 과장광고, 부실공사에 따른 소비자 피해와 불법전매 등 투기를 막기 위해 선분양 시스템 개혁이 필요하다"고 말했다. 그는 또 "완공후 분양제 도입은 지난 1999년 분양가 자율화와 함께 도입됐어야 했음에도 정부가 건설사의 눈치를 보며 이행하지 않고 있다"며 강하게 비판했다.

일각에서도 정부에서 주택의 공급관리와 관련한 대책을 마련해야 한다며 선시공을 통한 후분양제를 실시해야 한다고 주장한다. 이에 정부도 '2017년 경제정책방향'에서 후분양 보증 및 대출 금액 확대와 수수료율 인하 등 지원방안 확대를 검토하겠다고 밝혔다.

앞서 선분양제는 주택공급을 늘리기 위해 1977년 주택법 개정으로 도입된 바 있다. 당시 주택보급률이 70%를 간신히 넘겼고 빠르게 전개되는 공업화, 도시화와 맞물려 주택 대량 공급이 절실했다. 통계청에 따르면 1980년 주택보급률은 71.2%에 불과했다.

이런 상황에서 주택공급을 원활히 한다는 목표 아래 정부나 건설사 대신 소비자가 건설자금(계약금·중도금)을 미리 내는 선분양제가 탄생하게 된 것이다. 건설사 입장에서는 전체 사업비의 일부만 부담하면 일단 주택공급이 가능하기 때문에 그만큼 주택공급이 수월해진다.

다만 선분양제는 지나치게 공급자를 위한 제도라는 비판을 받고 있다. 대표적인 선분양의 문제로 당초 계획과 다른 설계와 마감제, 조경, 커뮤니티 등이 꼽힌다. 이로 인해 소비자와 시공사간의 분쟁도 증가하고 있는 추세다. 국토교통부에 따르면 △2010년 69건 △2011년 327건 △2012년 836건 △2013년 1953건 △2014년 1676건 △2015년 4244건 등으로 해마다 증가하고 있다.

국토부 관계자는 "선분양 후 분양권 전매 거래 시 전매제한 단지의 불법 거래나 지나친 프리미엄 거품으로 인해 실수요자들의 부담이 가중된다는 점이 문제로 지적된다"고 설명했다.

입주물량이 많은 올해부터 주택시장에는 공급과잉에 따른 부작용이 나타날 수 있다는 목소리도 커지고 있다. 업계에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 39만 가구를 웃돌며 2018년에는 42만가구 등 2년여간 총 81만 가구 가량 입주할 계획이어서 역전세난이 확산과 입주자를 못 찾는 빈 집 증가를 걱정하고 있다.

최근 11.3 부동산 대책 여파로 서울 강남권 등을 제외한 주택시장이 실수요 위주로 재편되고 있는 만큼 후분양제를 서둘러 도입해야 한다고 한다. 강남 부동산의 한 관계자는 "후분양제는 80% 이상 공사가 진행된 후 분양되기 때문에 소비자는 분양 받을 아파트에 대한 실물의 상당부분을 확인할 수 있다"며 "공사비에 대한 보다 세심한 내역의 확인이 가능, 분양가 거품도 방지 할 수 있어 실수요자들에겐 유리하다"고 말했다.

반면 건설사들은 대부분 선분양제를 택하고 있다. 건설사 입장에서는 건설자금의 95%까지 입주자로부터 미리 받을 수 있으며 구매자 입장에서는 분양권 전매 등 매매차익을 기대할 수 있기 때문이다. 정부는 2004년 후분양제 도입을 검토했지만 흐지부지된 바 있다.

건설사들은 여전히 후분양제 도입에 반대하고 있다. 건설업계 관계자는 "후분양을 시행하면 주택사업자의 부채비율이 커지게 된다. 고스란히 후분양 때 분양가에 반영, 소비자 부담이 가중될 수 있다"며 "준공이 임박해서 분양을 하면 소비자들은 선분양 때와 달리 짧은 기간에 중도금, 잔금을 마련해야 하는 부담을 떠안게 된다. 즉, 주택사업자와 소비자 모두 자금조달에 큰 부담을 가질 수밖에 없다"고 말했다.

한국주택협회 관계자는 "선분양이든 후분양이든 정책결정권자, 업계, 시장 등 상호간의 긴밀한 협의가 필요하다"며 "다만 대출심사가 강화돼 목돈 마련이 어려운 소비자들의 경우 후분양제가 시행되면 주택구입자금 마련에 대한 대안이 필요할 것으로 보이며 대안이 없는 경우 후분양제 도입은 더 많은 논의가 필요해 보인다"고 전했다.