철거 전 고덕주공 3단지 아파트 전경 ⓒEBN

지난해 재건축 돌풍의 주역인 '개포'와 '고덕' 재건축 아파트가 올해도 강남 재건축 시장의 '태풍의 눈'으로 자리매김할 전망이다.

다만 11.3부동산대책의 여파와 올해부터는 잔금대출 규제에 연내 금리인상 가능성까지 제기되면서 재건축 경기가 크게 꺾인 상황이다. 분양을 앞둔 조합에서는 분양가 조정 등 최근 시장 분위기를 반영한 새로운 전략 구성에 한창이다.

2일 강남 부동산업계와 부동산114에 따르면 올해 예정된 강남4구(서초·강남·송파·강동) 재건축 분양 가구수는 총 12곳 1만7128가구. 이 중 강남구 개포주공과 강동구 고덕 주공아파트 재건축 물량만 1만1703가구로, 전체 물량의 68%를 차지한다.

◆ '고덕 그라시움' 돌풍 다시 한 번?…고덕 3,5,7단지 연내 출격
사업 속도는 고덕이 대체로 빠르다. 올해에는 고덕주공 3,5,7단지가 일반분양을 앞두고 있다. 고덕지구의 경우 지난해 10월 분양한 고덕2단지(고덕 그라시움)가 총 4932세대 중 다소 많은 2010세대(특별분양 제외)를 일반분양해 나흘만에 100% 계약을 달성하는 저력을 보이며 인근 단지들의 기대감을 한층 높였다.

가장 먼저 분양을 앞두고 있는 곳은 고덕7단지다. 정부는 지난해 11.3부동산대책의 일환으로 재건축 단지의 경우 100% 철거 후에 분양승인을 내주도록 했다. 고덕7단지는 이번달 말이면 철거가 마무리된다.

고덕7단지는 전용 55~84㎡ 5층 25개동 890가구에서 전용 59~122㎡ 지하 4~지상 29층 20개동 총 1859가구로 탈바꿈하며, 이중 일반분양은 800여 세대다. 시공은 롯데건설이며, 조합 측에서는 상반기 내(4월 예상) 일반분양을 목표로 하고 있다.

지난 2015년 관리처분총회 당시 확정된 일반분양가는 3.3㎡당 2025만원이었다. 하지만 조합측에선 지난해 하반기 인근 단지 분양가가 급등한 뒤 11.3 대책으로 위축된 주택시장의 흐름을 감안, 최선의 분양가를 찾느라 골몰하는 상황이다.

'고덕 그라시움' 맞은편에 위치한 고덕3단지도 상반기 내(6월 예상) 분양을 앞두고 있다. 5호선 상일동역세권으로, 현재 지상 5층 68개동 2580가구를 대림산업과 현대건설이 시공을 맡아 최고 34층 4066가구 대단지로 탈바꿈한다. 일반분양 물량도 1473가구에 이른다. 다음달 말이면 철거가 마무리된다.

일반분양가는 2015년 관리처분총회 결정에 따라 3.3㎡당 평균 1850만원대에 책정된 바 있지만 시장 상황과 비교해 분양가가 턱없이 낮다는 주장이 높아 인상 가능성은 매우 높은 상태다. 맞은편 고덕2단지가 3.3㎡당 2338만원에 분양해 대성공을 거둔 만큼 2단지 수준에 맞춰질 가능성이 높다.

고덕3단지와 7단지 사이에 위치한 5단지는 하반기 분양 예정이다. 현대산업개발이 시공사로 나서 최고 29층 전용 59~130㎡ 1745세대로 재건축한다. 일반분양가는 지난해 5월 관리처분총회에서 3.3㎡당 2000만원에 정해졌다.

고덕동 B공인중개사 관계자는 "'고덕 그라시움'의 분양 성공은 재건축 훈풍이 최고조에 달한 시기적인 도움을 많이 받았다"며 "올해에는 11.3대책과 잔금대출 규제, 금리 인상 여파에 대선까지 겹쳐 있어 부동산시장이 매우 불확실한 상황에서 3,5,7단지가 2단지 수준의 분양가로는 성공을 확신하기 힘들다"고 말했다.

결국 분양 예정인 고덕 재건축 단지의 경우 오는 4월부터 전매가 가능한 '고덕 그라시움' 분양권이 열쇠로 작용할 가능성이 높다는 관측이다. 이 관계자는 "'고덕 그라시움' 분양권의 프리미엄이 얼마가 붙었는가에 따라 분양가가 결정될 것"이라며 "만약 '고덕 그라시움'이 '無P'나 '500~1000만원' 이야기가 나오면 투자자들 역시 고민할 것"이라고 말했다.

개포시영 재건축 조감도 ⓒ강남구청

◆ 개포시영·8단지 "냉정한 시장 판단 필요"
지난해 강남 재건축 광풍의 시발점이었던 개포주공 아파트의 일반분양도 이어진다. 우선 개포시영이 상반기 중 분양을 앞두고 있다. 2296가구를 새로 지어 216가구를 일반분양한다. 삼성물산이 시공을 맡아 개포지구에서 '래미안 블레스티지', '래미안 루체하임'에 이은 세 번째 래미안 단지다.

현재 철거가 한창 진행 중이며 늦어도 다음달 중순까지는 완료될 전망이다. 조합 측에서는 5월 이후로 분양 시기를 내다보고 있다.

개포의 경우 일반분양가 조율로 고심이 깊다. 지난해 개포지구에서는 개포2단지 '래미안 블레스티지'가 3.3㎡당 평균 3760만원, 개포3단지 '디에이치 아너힐즈'가 3.3㎡당 4137만원에 분양해 각각 8일, 나흘만에 완판을 달성한 바 있다.

하지만 11.3대책 이후 강남 재건축 경기가 완연히 꺾이며 개포시영 조합 역시 분양가 산정에 신중을 기울이고 있다. 개포시영 관리처분계획에 따르면 3.3㎡당 일반분양가는 3450만원. 분양가 인상 논의가 있지만 개포3단지처럼 고분양가에 육박할 가능성은 낮다.

일원동 개포8단지 공무원아파트는 하반기 분양을 앞두고 있다. 분당선 대모산입구역 초입에 위치한 개포에서는 보기 드문 초역세권 단지다. 현대건설, GS건설, 현대엔지니어링 컨소시엄이 시공사로 참여하며 최고 35층 총 1975가구로, 일반분양 물량이 1766가구로 상당히 많다.

개포8단지의 경우 일반 재건축 사업과는 달리 현대건설 컨소시엄이 2015년 7월 땅 소유주인 공무원연금공단으로부터 1조2000억원에 통매입해 임대 물량을 제외하면 모두 일반분양으로 나온다.

개포시영 조합 관계자는 "지난해 재건축 경기가 좋았을 당시에는 3.3㎡당 4000만원까지 올려야 한다는 이야기가 당연히 나왔지만 현재는 시장을 냉정하게 다시 보자는 이야기가 많다"며 "고분양가 보다는 시장의 체감 온도를 반영하도록 하고 있다. 좋은 아파트를 합리적인 가격에 분양해 시장에 부응하도록 할 계획"이라고 말했다.

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