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[2016 한국산업 결산] 정부 대책에 울고 웃은 강남아파트

  • 송고 2016.12.27 00:01 | 수정 2016.12.26 18:19
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

1000조원대 가계부채 잡겠다며 집단대출 옥죄기…지방시장 '초토화'

강남 재건축에 기름 끼얹은 '8.25대책', '11.3대책'으로 진화

강남의 재건축 단지 전경 ⓒEBN

강남의 재건축 단지 전경 ⓒEBN

2016년 부동산시장은 천당과 지옥을 오간 한 해였다. 1000조원이 넘는 가계부채를 잡겠다는 명목으로 수차례 규제를 가했지만 양극화가 심화되며 전반적으로 역효과가 두드러졌다. 강남 재건축시장을 중심으로 과열 양상이 한계점을 넘어서자 정부의 극단적인 대책으로 부동산 열기는 언제 뜨거웠냐는 듯 차갑게 식어버렸다.

최근 2~3년간 분 청약광풍은 정부의 부동산 규제 완화로 투자수요를 적극적으로 끌어들인 인위적으로 활성화에 그쳤다는 한계에 머물렀다. 올 한 해 정부가 내 놓은 관련 정책을 따라 요동쳤던 부동산시장을 돌아봤다.

◆"대출 심사 까다롭게"…지방 부동산시장에 '고춧가루'
올 해 부동산시장은 하락세로 시작했다. 정부가 가계부채 관리에 따른 대출 심사 기준을 강화하기로 하면서 주택수요자들의 소비심리가 얼어붙었기 때문이다.

정부는 2월부터 수도권을 시작으로 주택담보대출의 비거치식·분할상환을 유도하는 '여신심사 선진화 가이드라인' 시행에 들어갔다. 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지 깐깐히 따지고 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 하는 내용이다.

서울 분양시장은 대출심사 강화 소식이 전해지며 강남3구 재건축 투자 수요가 크게 위축되면서 일제히 매매가격이 하락했다. 3월까지 서울 아파트 매매시장은 10주째 보합세를 유지했다. 하지만 3월 개포2단지 일반분양을 앞두고 재건축 아파트 매매가격이 강세를 보이며 하락세는 오래가지 않았다.

반면 지방시장은 5월부터 사실상 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용되며 직격탄을 맞았다. 국토부에 따르면 5월부터 7월까지 세 달 사이 지방의 주택매매거래량은 총 11만8486건으로, 전년 동기(15만7635건) 대비 24.8% 감소했다. 지방 주택시장은 최근 2~3년간 공급이 크게 늘어 펀더멘털(기초체력)이 약화된 상황에서 대출규제까지 겹치면서 분위기가 더욱 가라앉았다.

◆시장 개입한 주택도시보증공사, 효과 있었을까?
서울 주택가격은 2분기에 진입하면서 국내 기준금리 인하와 강남권 재건축 아파트의 청약 과열 현상으로 투기 수요가 가세해 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하기 시작했다. 2분기 서울 아파트 매매가격 변동세는 1.66%로, 2009년 3분기(2.54%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 특히 서울 재건축 아파트 가격은 5.70%로 급등했다.

5월 사업시행인가를 받은 개포주공1단지가 2분기에만 1억5000만원이 뛰는 등 강남구(3.60%), 서초구(2.54%), 송파구(2.35%) 등 강남3구 재건축 아파트가 상승세를 주도했다.

강남에 '묻지마' 투기 수요가 몰리며 정부는 6월28일 하반기 경제정책방향에서 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 횟수·한도를 1인당 2건과 수도권 6억원, 지방은 3억원으로 제한하기로 하는 대책을 내놨다. 특히 분양가가 9억원이 넘는 주택은 보증대상에서 아예 제외하기로 했다.

급등세를 나타내던 강남 재건축 시장은 대출 규제에 제동이 걸리며 가격 상승세가 다소 누그러졌다. 7월 들어 휴가철이 시작되고 HUG가 개포주공3단지의 분양보증 신청을 거듭 반려하며 전체적으로 주춤한 모습을 보였다. 하지만 일반분양 전세대가 9억원이 넘어 대출이 불가능했던 개포3단지가 100대 1의 청약 경쟁률을 기록, 조기 완판을 달성하며 실효성에 의문이 제기되기 시작했다.

ⓒ연합뉴스

ⓒ연합뉴스

◆'부동산 부양대책' 전락한 8.25가계부채대책
2016년 2분기 말 가계부채가 1257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치운 가운데 정부는 ‘8.25 가계부채 대책’을 내놨다. 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자다.

그러나 시장에서는 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보여 사실상 부동산 부양책에 가까웠다는 평가를 받았다.

효과는 즉각 나타났다. 8.25대책 직후 8월5주차 서울 주간 아파트 매매가는 0.23% 상승해 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했으며, 9월 마지막 주에는 0.35% 올라 최고치를 재경신했다. 집값이 더 오를 것이란 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들이거나 가격을 높이며 이례적인 상승세를 이끌었다.

저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축 시장과 신규 분양시장에 몰리면서 여러 기록을 갈아치웠다. 우선 강남3구 재건축 아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파했다. 강남3구의 재건축 아파트값은 10월에 3.3㎡당 4012만원을 기록했는데 이는 역대 최고치를 기록했던 2006년 3635만원에 비해 377만원 더 높은 수준이다.

이 덕에 서울 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1853.84만원을 기록하며 전 고점인 글로벌 금융위기 이전인 2010년 3월 1848.05만원을 넘었다. 서울 25개 자치구 중 14개구에서 전 고점을 돌파했다.

◆"오를 만큼 올랐다"…11.3대책으로 '빙하기'
과열된 분양시장을 잠재우기 위한 정부의 다음 카드는 '11.3부동산대책'이었다. 서울 강남4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지로 강화하는 것이 골자다.

이밖에 1순위 청약 강화, 계약금 요건 분양가격 상향 조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 제당첨 제한 등의 내용이 포함됐다. 청약시장의 진입 장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 전망된다.

대대적인 규제로 시장은 바로 얼어붙었다. 여기에 최순실 정국과 미국 트럼프 대통령 당선, 미국의 금리인상 등 대내외적인 악재가 겹치며 거래 시장은 올스톱 분위기다.

대책 발표 전인 11월 첫째 주에는 불안감이 선반영되며 서울 재건축값이 34주 만에 하락 전환했다. 서울 아파트값도 11월4주차에는 37주만에 보합을 나타낸 뒤 12월 들어서는 100주만에 상승세를 멈추고 곤두박질치며 12월3주차까지 4주 연속 하락하고 있다.

정부는 또 1월1일 이후 분양공고 되는 아파트의 집단대출 가운데 잔금대출에 여신심사 가이드라인을 적용하기로 하면서 그나마 연내 분양하는 단지에 활기를 불어넣었다.


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