서울 동작구 흑석뉴타운 7구역 모습.ⓒEBN

서울은 뉴타운 전성시대다. 정부의 중도금대출규제와 분양보증 강화로부터 규제 장벽이 낮은 재개발사업에 관심이 집중되고 있다.

서울의 경우 재건축 정비사업이 강남권에 집중 돼 분양가 수준에 대한 부담이 큰 반면 재개발은 상대적으로 낮은 분양가에 접근할 수 있어서다. 투자자들도 재개발시장의 투자 진입장벽이 낮아져 투자에 적극적으로 참여가 가능하다.

이중 서울 뉴타운 개발사업이 속도를 내면서 뉴타운별로 분양단지들이 속속히 모습을 드러내는 등 일부 뉴타운 분양 아파트에는 웃돈까지 붙고 있다. 뉴타운 지역에서 분양된 아파트의 청약에도 많은 사람들이 몰려 인기를 증명한다.

29일 건설업계에 따르면 서울 뉴타운 시장이 호황을 누리고 있다. 특히 뉴타운의 경우 학군과 교통, 편의시설 등 기반시설도 함께 정비되기 때문에 향후 주거 환경도 좋아진다는 장점이 있어 실수요자들의 선호도가 높다. 낮은 분양가로 가격경쟁력도 좋은 편이라 향후 개발 호재에 따라 투자성도 나쁘지 않다.

부동산114에 따르면 올 12월까지 서울에서 뉴타운·재개발 사업으로 공급되는 아파트는 21개 단지 2만638채로 이 중 6700여 채가 일반분양될 예정이다.

◆강남 접근성 우수…'준강남' 흑석뉴타운 재개발 '활발'
6년 동안 신규아파트가 공급되지 않아 공급 가뭄 지역으로 인식됐던 동작구 흑석뉴타운은 현재 재개발이 활발한 상태다. 특히 지하철 9호선 개통으로 여의도·강남 접근성이 좋아 '준강남'으로도 불린다.

흑석뉴타운은 2005년 12월 29일 지구 지정이 됐으며 2006년 10월19일 흑석재정비촉진구역으로 최종 지정된 바 있다. 이후 2008년 9월11일 촉진계획이 결정됐다. 인구 수용계획은 2만7598명(부분임대 포함)이며 계획 가구 숫자는 총 1만2183가구(부분임대 포함)에 달한다.

총 10개 구역중 4·5·6구역은 입주가 완료된 상태이며 지난 6월 8구역에서 '흑석 뉴타운 롯데캐슬 에듀포레'와 7구역 '아크로 리버하임'이 분양을 마친 상태다. 3구역은 올해 말이나 내년 초쯤 이주 공고를 낼 것으로 보인다는 게 부동산 관계자의 설명이다.

흑석뉴타운 7구역에 대림산업 '아크로리버하임'이 오는 2018년 11월 입주를 목표로 공사가 진행 중이다. 단지는 흑석뉴타운 부지 중 한강을 인접한 최고의 입지에 자리 잡고 있다. 일부 가구에서는 한강 조망이 가능하다.

청약경쟁률도 우수하다. '아크로리버하임'은 3.3㎡당 2240만원대의 분양가로 대출규제의 영향권에서 벗어나 투자자 및 실수요자가 몰리며 평균 89.54의 높은 경쟁률로 1순위 마감했다.

'흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레'는 청약 마감결과 평균 경쟁률 38.4대 1을 보였다. 흑석동 P부동산의 한 관계자는 "흑석뉴타운에서 가장 입지가 좋은 터로 꼽히는 7구역에 '아크로리버하임'이 들어서면서 고객들 문의가 꾸준하게 증가하고 있다"고 말했다.

웃돈도 3000만~4000만원 가량 붙을 전망이다. 이 관계자는 "현재 '아크로리버하임'이 전매기한중이라 거래는 할 수 없으나 내년 1월쯤 풀리게 되면 웃돈 3000만~4000만원 정도가 붙을 것으로 예상된다"고 설명했다.

인근 부동산 관계자들은 향후 구역마다 재개발 릴레이가 착오 없이 진행된다면 개발 호재가 무궁무진해져 매매가도 수천만원에서 수억원까지 오를 것으로 보인다고 말한다.

◆한남뉴타운, 프리미엄급 주거단지 급부상…투자자 쏠림현상 '뚜렷'
서울 강북 한강변 노른자 땅으로 불리는 용산구 한남동 한남뉴타운이 프리미엄급 주거단지로 급부상하면서 분위기가 들썩이고 있다. 서울시가 일부 지역을 그대로 남겨두는 형태로 재개발하겠다는 새 가이드라인을 내놓으면서 1년 넘게 중단됐던 뉴타운사업에 재시동이 걸렸기 때문이다.

이달초 서울시 가이드라인에 따르면 한남뉴타운 3구역에 대한 재개발 방향과 콘셉트가 확정됐다. 한남뉴타운 3구역내 보존 가치가 높은 건물·지역은 존치시키는 대신 기존 조합 설계안에 적용된 용적률 230%, 5696가구 규모의 개발 계획은 유지할 방침이다.

특히 국내 최초 개원한 한국이슬람교 서울중앙성원과 제일기획 인근 지역이 존치하는 방안이 담겼다. 존치의 단위를 노후도가 심하지 않는 건물로 할지 필지로 묶을지는 향후 서울시 심의 등을 통해 최종 확정될 계획이다.

서울시는 남산 경관 등을 감안해 최고 높이 90m 개발을 적용한다. 구릉지와 옛길 등 지형 특성을 최대한 살려 조성될 것으로 보인다. 3구역 설계는 7개 블록으로 분할해 설계한다. 총괄 계획가를 포함해 총 7명의 공공건축가가 블록별로 건축 설계를 맡기로 했다.

3구역은 이르면 이달중 재도시정비위원회 자문을 거친 뒤 가이드라인에 맞춰 재정비 촉진계획 변경 절차를 밟고 이르면 내년 건축심의를 받게 될 것으로 전망된다. 특히 주민들의 재산권을 지킬 수 있도록 사업 속도를 올릴 것이라는 게 서울시 관계자의 전언이다.

앞서 지난해 한남뉴타운 3구역 사업이 건축심의를 신청했으나 서울시에서 한남뉴타운 전체 계획 재검토에 들어가며 심의가 전면 보류된 상태였다.

주택 거래가 늘면서 가격도 오르고 있다. 부동산업계에 따르면 한남 3구역 빌라 18㎡ 대지지분은 이달 초 4억5000만원에 거래됐다. 인근 허름한 빌라 29㎡ 대지지분은 5억~5억5000만원에 시세가 형성 중이다.

한남동 C부동산의 한 관계자는 "한동안 한남뉴타운 재개발 사업 진행이 중단되면서 거래가 잘 이뤄지지 않았다"며 "하지만 지금은 사업 진행에 윤곽이 뚜렷하면서 매수 문의가 쇄도하고, 가격도 오르고 있는 상황이다"고 말했다.

한남뉴타운은 새 아파트 1만2000여 가구를 공급하는 대규모 재개발 사업이다. 한남동 일대 면적은 111만205㎡로 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 낙후된 다가구 주택이 밀집한 이 동네는 총 5개 구역으로 나눠졌다. 이중 준주거지역은 46%로 절반에 가깝다. 한남뉴타운의 경우 면적이 큰 3구역 사업 속도가 가장 편이다.

지난 26일 견본주택을 개관한 '래미안 장위1(가칭)'에 주말동안 2만5000여명이 몰려들며 북새통을 이뤘다.ⓒEBN

◆서울 뉴타운 중 가장 규모 크고 평지인 장위뉴타운 분양재개로 '들썩'
서울 뉴타운 중에서 가장 규모가 크고 평지에 자리 잡고 있는 성북구 장위뉴타운이 최근 분양을 재개하면서 분위기가 '후끈' 달아오르고 있다. 지난해 3월 2구역 분양을 시작으로 올해에는 1구역과 5구역이 분양에 나서기 때문이다.

면적 187만㎡에 달하는 장위뉴타운이 조성되면 2만3000여가구에 7만명이 넘는 인구가 밀집하는 미니 신도시로 탈바꿈하게 된다. 특히 강남 개포지구(393만여m²)에 이은 서울 강북권 최대 규모의 통합 개발지로 손꼽히는 지역이다.

지난 26일 장위 1구역에서 삼성물산 '래미안 장위1(가칭)'이 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 나섰다. 주말동안 견본주택관에 2만5000여명이 몰려들며 북새통을 이뤄 장위뉴타운의 인기를 증명했다.

분양가도 저렴하다. 요즘 서울에서는 찾아보기 힘든 분양가로 3.3㎡당 평균 1540만원이다. 저렴한 분양가로 인해 내 집 마련을 원하는 수요자들에게는 절호의 기회가 아닐 수 없다.

앞서 성북구 장위뉴타운에서는 작년 3월 '꿈의숲 코오롱하늘채'(2구역)가 저렴한 분양가(3.3㎡당 평균 분양가는 1490만원)를 앞세워 1주일 완판 기록을 세운 바 있다.

'래미안 장위1'이 성공적인 분양을 마치면 5구역에 들어설 '래미안 장위5(가칭)'도 예정보다 분양일정이 앞당겨 질 것으로 보인다. 삼성물산 관계자는 "'래미안 장위1'의 분양 성적에 따라 래미안 장위 5구역이 오는 10월에 분양될 수도 있다"고 밝혔다. 장위 1·5구역에서 삼성물산은 '래미안 장위(가칭)' 2500여가구를 공급할 예정이다.

장위뉴타운의 개발 호재도 풍부하다. 지하철 1·6호선 환승역인 석계역과 6호선 돌곶이역이 인근에 있다. 뉴타운을 관통하는 동북선 경전철도 내년 착공이다. 북서울 꿈의숲도 가까워 쾌적한 자연 환경도 누릴 수 있다.

인근 부동산 관계자들은 "2~3개월 전부터 분양 문의가 크게 늘었다. 장위뉴타운은 북서울 꿈의숲과 우이천이 인접해 있어 주거환경이 좋다"며 "GTX가 개통되면 강남까지 10분대로 접근이 가능해 강남생활권이 된다는 기대감에 수요자들이 몰리는 것 같다"고 설명했다.

업계 전문가들은 "뉴타운 특성상 인프라가 비교적 잘 갖춰진 도심에 주로 위치해 입주 직후 생활에 불편이 없어 지속적인 수요 유입이 예상된다. 신도시보다 개발 호재도 좋다"고 전했다.

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