재개발·재건축 '전성시대' 도래하나?

송고 2016.08.29 11:34 | 수정 2016.08.29 11:41
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

정부, 올해 공공택지 물량 7만5000호로 줄여…내년 추가 감축

신규주택 수요 매년 39만호 수준…32만호는 재건축으로 충당?

정부의 8.25 가계부채대책의 영향으로 재개발·재건축 등 도시정비사업이 주택시장에서 차지하는 비중은 더욱 커질 것으로 전망된다. 정부가 추진하는 가계부채대책이 신규 택지 공급물량 감축에 초점이 맞춰진 가운데 주택 수요를 충당하기 위해선 도시정비사업이 더욱 활성화될 것이란 분석에 힘일 쏠리고 있다.

정부가 최근 발표한 가계부채대책을 보면 LH(한국토지주택공사)의 공공택지 공급물량을 대폭 줄이기로 하면서 수요보다는 공급조절에 초점을 맞췄다는 점이다.

정부는 올해 LH의 공공택지 공급물량을 지난해 58% 수준인 6.9㎢, 12만9000호에서 4.0㎢, 7만5000호 수준으로 줄이겠다고 구상이다. 내년 공급물량도 수급여건 등을 고려해 올해보다 추가로 감축하기로 했다.

2013년 정부의 제2차 중장기 주택종합계획을 보면 신규 주택 수요는 연평균 39만여호다. 매년 소요되는 신규 택지는 57㎢, 이중 공공택지가 30㎢다. 정부의 계산대로라면 당장 공공택지를 7만5000호 수준으로 줄이게 된다. 이럴 경우 남은 32만호의 주택 수요는 구도심 재생사업으로 충당해야 한다는 결론이 나온다.

우리나라 신규주택(공동주택) 공급에서 재개발·재건축이 차지하는 비중은 2000년 이후 502만호중 총 94만호, 전체 아파트의 18.7%에 해당한다. 재정비사업 붐이 불었던 지난해에는 7만5000호, 사상 최대 규모가 예상되는 올해는 11만호 수준이다. 결국 32만호의 주택 수요를 충당하려면 지금보다 도시재생사업이 더욱 활발해질 필요가 있다는 분석이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "현재의 추세대로라면 신규택지 공급 감소에 의한 영향으로 구도심 재생사업은 현재보다 더 전방위적으로 확대 될 가능성이 높다"며 "대한민국은 정비사업 천국이 되어가고 있다"고 말했다.

채 연구원은 "현재 사업모델은 △주거환경개선 △재개발 △주택재건축 △가로주택정비사업으로 취합되고, 가장 진척도가 낮은 가로주택사업 활성화를 위한 '소규모재정비 특례법(가칭)'의 신설을 통해 꼼꼼하게 정비사업을 활성화시킬 목적"이라고 분석했다.

정부는 이미 2014년 9.1부동산대책에서 신도시 공급중단과 택지개발촉진법 폐지결의하고 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 단축시키며 정비시장 활성화를 도모한 바 있다. 이번 대책도 기존의 주택공급의 원칙을 답습하고 있어 현재 주택시장 동향이 이어질 것이란 전망이다.

재건축 물량이 집중된 강남에서는 환영하는 분위기다. 둔촌동의 한 공인중개사는 "7월 중도금대출 규제에도 불구하고 디에이치아너힐즈 평균 청약경쟁률이 100대 1을 넘었고, 신반포5차 재건축 분양가가 3.3㎡당 5000만원에 이를 것이라는 전망이 나오는 등 자금력을 가진 수요가 충분하다"며 "초저금리 시대에 갈 곳없는 투자금이 재건축으로 유입되는 현상은 지속될 것"이라고 내다봤다.

국토부 관계자는 이번 대책에 대해 "주택수요를 과도하게 감축시키는 것보다는 적정 수준의 공급을 유도하는 것이 주택시장 수급안정과 가계부채의 양적·질적 관리를 위해 적합한 처방"이라며 "사업성이 낮은 곳(미분양관리지역)의 밀어내기식 분양을 억제하고, 수요가 있는 지역에 적정 공급을 유도하기 위한 목적이 있다"고 설명했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "이번 하반기동안 가계부채 관리와 거시경제 활성화라는 2가지 목표를 동시에 추진해야 하는 정부의 어려움이 녹아있는 대책"이라며 "구조조정을 추진해야 하는 상황에서 추경(안)처리의 무산가능성이 제기되는 등 하반기 거시경제 상황이 녹록치 않은 상황에서 주택시장 마저도 지역별 차별화 현상이 강하게 나타나고 있어 강력한 가계부채 관리방안 보다는 주택공급 물량의 미세조정 방식의 정책이 다수 포함됐다"고 설명했다.

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