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[신상호 기자의 부동산 이야기] 개포3단지, 너무한 분양가, 너무한 HUG

  • 송고 2016.07.27 09:52 | 수정 2016.07.27 09:55
  • 신상호 기자 (ssheyes@ebn.co.kr)

조합 가책정한 평당 4300만원대 분양가, 지나치게 높은 건 사실

공사 분양보증 퇴짜로 분양가 직접 규제, 시장 불확실성 키워

생활경제부 건설팀 신상호 기자.

생활경제부 건설팀 신상호 기자.

개포주공 3단지의 분양 보증 승인이 거절되면서, 말들이 많습니다. 사실상의 분양가 상한제다. 정부의 직접적인 분양가 규제다. "강남 지역 과열을 막기 위한 거다" 등등….

물론 시끌벅쩍하고 논란도 많습니다. 분명한 것은 분양보증 승인 거절로 분양 절차가 연기된 현재 상황은 일반적인 재건축사업 진행 과정에선 매우 보기 드물다는 것입니다.

어디서부터 잘못된 걸까요? 우선 조합이 가책정한 분양가가 높았습니다. 조합이 주택도시보증공사에 제출한 분양가는 평당 4310만원입니다.

개포 일원현대(래미안루체하임)가 평당 3730만원, 개포주공 2단지(래미안 블레스티지)가 3760만원인 것과 비교하면, 대략 500만원 가량 비쌉니다.

특히 개포주공 2단지는 개포공원을 사이에 두고 3단지와 맞붙어 있어 입지 조건이 거의 비슷합니다. 입지 조건을 미터 단위로 쪼개 분석하는 부동산 전문가들도 두 단지의 입지가 비슷하다고 입을 모읍니다. 그런 개포 주공 2단지가 3760만원이었는데, 불과 몇 달만에 4300만원대를 질러버리니 높긴 했습니다.

왜 그랬을까요? 개포 3단지는 일반 분양 물량이 불과 69세대입니다. 재건축 사업은 일반 분양을 통해 수익성을 실현하는데, 개포 3단지의 일반 분양 물량은 다른 단지에 비해 턱없이 부족합니다. 조합 입장에선 어떻게든 수익성을 향상시키고 싶었을 겁니다. 그래서 분양가를 높이면서 이탈리아산 가구를 들여놓는 등 비싼 자재 설계를 통한 '고급화' 전략을 택했습니다.

고급화 설계를 적용해도 비싸다는 평가는 사라지지 않았습니다. 주변 부동산 관계자는 물론 강남 부동산 시장에 대해 매우 우호적인 의견을 보였던 부동산 전문가들도 하나 같이 ‘비싸다’고 했습니다. 분양이 진행되더라도 고분양가 논란은 피할 길이 없어 보였습니다.

그런데 주택도시보증공사가 개포 3단지 분양보증 심사에서 퇴짜를 놓습니다. 분양 보증 심사를 받지 못하면, 청약 등 분양 일정을 진행하지 못하는 것은 물론 착공도 할 수 없습니다. 개포3단지 조합은 7월초 분양보증 심사를 받지 못한 채 견본주택관 문을 열었는데, 이번에 퇴짜를 맞게 되면서 일이 제대로 꼬인겁니다.

주택도시보증공사는 심사 퇴짜 이유를 고분양가라고 했습니다. 분양가가 높아서 미분양이 나면 분양보증을 담당하는 공사가 손해를 볼 수 있고, 고분양가로 서울 지역 전체 부동산 시장의 거품이 생길 수 있다는 게 공사가 밝힌 이유입니다.

사실 분양보증 심사는 지금까지 재건축 사업의 변수가 아니었습니다. 분양보증 신청만 하면 제깍 제깍 승인이 나왔기 때문에, 재건축 사업 과정에서 일종의 형식적 과정 가운데 하나였습니다. 그렇기 때문에 공사의 분양보증 거부는 극히 이례적인 일로 평가받습니다.

업계는 고분양가보다 분양보증 승인 거부가 시장에 더 악영향이 될 거라고 합니다. 이번 조치는 사실상 정부 차원에서 분양가에 대한 직접적인 규제를 가하는 것입니다. 공급과 수요라는 시장 논리에 따라 움직이는 부동산 시장의 흐름을 역행한다는 겁니다.

분양가를 이렇게 인위적으로 막게 되면, 향후 정책적 흐름이 바뀔 때까지 대기하는 단지가 많아집니다. 공급이 줄어듭니다. 하지만 그에 비해 수요가 꾸준한 지역은 기존 아파트 거래량이 늡니다. 기존 아파트 매매가가 급상승합니다. 이것이 거품으로 이어질 위험성도 있습니다.

게다가 분양보증 심사에 대한 기본적인 가이드라인도 공개되지 않아 시장의 불확실성만 키운다는 지적이 나옵니다. 공사가 제시한 것은 기존 분양가 대비 10% 이상 분양가를 책정한 단지에 대해 심층 심사를 한다는 건데, 그 외에는 기준이 명확하지 않아 분양가를 어떤 기준에 맞춰야 하는지 모릅니다. 결국 보증신청을 하는 단지들은 보증승인이 날 때까지 좌불안석할 수밖에 없습니다.

차라리 예측 가능한 분양가 상한제 부활이 낫다는 의견도 있습니다. 개포주공 3단지 분양가는 솔직히 너무 나갔습니다. 조합 욕심이 과했습니다. 하지만 분양보증심사로 분양가에 직접 통제를 가하는 주택도시보증공사의 방침은 부정적인 효과가 긍정적인 효과를 덮어버리는 결과를 낳지 않을까 더 우려스럽습니다.


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