개포주공1단지.ⓒEBN

"주택시장 경기침체에도 강남 재건축 매매가 상승세는 계속되고 있어요. 특히 고분양가 경쟁이 심화되면서 이러한 움직임은 당분간 지속될 것입니다."

재건축 아파트가 강세다. 특히 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 재건축은 주택시장 불황기속에서도 나홀로 '호황'을 보이는 등 주택시장 태풍의 눈으로 변했다. 80~90년대 주택시장 활황을 상징하던 '강남불패' 유행어가 다시 살아나는 모양새다.

강남이 재건축 시장에서 유독 투자자의 눈길을 끄는 이유가 있다. 바로 우수한 주거환경과 학군, 명성 등 아파트값 상승까지 견인하고 있기 때문이다. 이같은 이유는 당연히 주택가격 상승으로 이어져 투자자를 불러 모으는 모티브로 작용하기 마련이다.

분양도 만사형통이다. 분양가도 부르는 게 값이다. 실제로 올들어 강남권에서 3.3㎡당 3000만원은 물론 4000만원대 초고가 분양이 러시다. 그래도 대부분 1순위에서 완판 행진이다. 일부에선 억대 프리미엄이 붙은 분양권까지 나돌고 있다. 전문가들이 '강남불패'의 귀환을 역설하는 이유다.

실제로 지난 1월 분양한 서초구 잠원동 신반포자이(반포한양아파트 재건축)가 엿새만에 '완판' 되는 등 전용면적 3.3m²당 4290만원으로 포문을 열었다. 이후 래미안블레스티지(개포주공2단지)가 전용면적 3.3㎡당 3760만원에 책정되는 등 고분양가 논란 속에서도 계약 8일만에 '완판'을 기록해 뜨거운 열기를 입증했다.

이에 따라 개포발(發) 재건축 '훈풍'이 거세지면서 서울 재건축 값 강세의 촉매제가 됐다. 부동산 114에 따르면 지난 4월 기준, 강남구의 전용면적 3.3㎡당 매매가격은 3232만원이다. 지난해 1월(2971만원)보다 소폭 상승한 수준이다. 하지만 강남구 개포동의 경우, 작년 1월(3494만원)에서 올 4월 4130만원으로 가격이 급등했다. 즉, 평당 4000만원대 시대를 예고한 것이다.

특히 '래미안 블레스티지'의 분양가의 경우 소형 타입은 총 분양가 10억원을 넘어섰다. 전용면적 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 수준이다. 특히 전용면적 49㎡형의 경우 3.3㎡ 최고 분양가는 4495만원에 달했다.

개포동 C부동산의 한 관계자는 "최근 강남지역 재건축 투자의 시작은 개포주공2단지와 개포시영아파트다. 특히 래미안 블레스티지가 고분양가 논란 속에 엄청난 인기를 보이면서 인근 단지들까지 큰 영향을 미쳤다"며 "오는 7월 분양 예정인 디 에이치 아너힐즈(개포주공3단지 재건축)는 현재 전용면적 3.3㎡당 45000만원대로 예상하고 있다. 2단지보다 일반 분양가가 높게 나올 것으로 보인다"고 말했다.

이같은 분양가가 확정되면 개포발(發) 재건축 열기가 재차 점화될 것으로 보인다. 여기에 앞으로 공급될 재건축 일반분양가는 더 높을 것으로 예상되는 등 재건축 아파트에 대한 투자자들의 관심이 높아질 전망이다.

S부동산 관계자는 "가격이 오르면서 매도자와 매수자간의 희망 가격 간극이 커 거래량이 많지 않다. 매도자들은 내놓은 물건들을 다시 거둬들여 더 높은 가격을 받길 원한다. 따라서 매매 값은 지칠 줄 모르고 상승 중이다"고 설명했다.

지역별 주간 아파트 변동률(단위: %)ⓒ부동산114

부동산114에 따르면 5월 마지막 주 서울 매매가격은 0.13% 올랐다. 이 중 재건축은 0.42%의 변동률을 나타내며 서울 매매가격 상승폭을 키웠다. 서울 일반아파트는 0.08% 올랐다. 구별로는 △송파(0.32%) △양천(0.31%) △강동(0.20%) △서초(0.20%) △강남(0.18%) △강서(0.16%) △중구(0.16%) 순으로 매매가격이 상승했다.

송파는 잠실동 주공5단지가 1000만~7500만원 가량 올랐다. 주공5단지는 연초 재건축 조합장을 선출하는 등 본격적인 재건축 사업에 들어갔다. 특히 지난 7일 총회를 통해 대형면적 무상제공에 4억원 등을 환급금 공약을 발표한 이후에는 매물이 자취를 감췄었다. 이후 껑충 뛴 가격에 한 두건 거래가 이뤄지면서 시세가 올랐다.

강남은 대치동 은마, 쌍용1·2차 등이 1500만~2000만원 가량 상승했다. 서초는 잠원동 한신4차, 한신18차 등이 3000만~5000만원 가량 올랐다. 부동산114 관계자는 "서울은 강남권 재건축 단지의 투자수요와 중소형 실입주 수요가 지속되면서 매매가격 상승을 이어갔다"고 설명했다.

강남권 전통 '맹주'로 손꼽히는 서초구 반포·잠원 지구도 재건축 단지에서 투자자들이 관심을 가지는 곳이다. 특히 한강변을 끼고 있어 향후 재건축이 완료되면 가장 뛰어난 주거지역으로 탈바꿈 할 것으로 예상된다.

잠원동 Y부동산의 한 관계자는 "이 일대에서만 16개 단지 1만2000여가구가 재건축을 추진하고 있다. 우선 '래미안 신반포팰리스'(옛 잠원대림)와 '아크로리버파크'(옛 신반포1차)가 각각 오는 6월과 8월 입주할 예정이다"며 "여름 비수기를 앞두고 매물이 별로 없음에도 불구하고 매수 문의는 점차 늘어나는 추세"라고 말했다.

이 관계자는 또 "아크로리버파크의 경우, 전용면적 84㎡이 지난달 17억6000만원에 거래됐으며 최근 20억원을 호가하고 있다"고 덧붙였다.

이러한 열기속에 곧 분양을 앞둔 곳이 있다. 바로 강남 개포택지개발지구 내에 있는 '래미안 루체하임'(일원현대 재건축)이다. '래미안 루체하임'은 오는 6월 분양이 예정된 가운데 현재 부동산 시장에서 투자자들은 제2의 블레스티지 '완판'을 기대하는 등 어떤 청약 기록들을 갱신할지 기대를 모으고 있다.

L부동산 관계자는 "래미안 블레스티지와 비슷하게 전용면적 3.3㎡당 평균 3700만원 안팎으로 예상하고 있다. 오는 6월 일반분양을 앞두고 매물은 적은 상태지만 고객들 문의는 많다"고 말했다. 현재 '래미안 루체하임'의 전용면적 3.3㎡당 평균 분양가는 3700~3800만원대로 예상되고 있다.

김은선 부동산114 책임연구원은 "강남권 재건축은 고분양가 논란에도 불구하고 실수요는 물론 투자수요까지 형성될 만큼 수요자들의 관심이 뜨겁다. 덩달아 기존 재건축은 투자가치가 부각되며 재조명 받고 있다"며 "서울 재건축은 4월 1.84% 상승한 이후 5월에도 1.61% 오르면서 거침없는 행보를 이어가고 있다. 당분간 이런 움직임은 계속될 것이다"고 전망했다.

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