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[서기수의 돈의 맛과 인생] 심상치 않는 부동산 시장, 해법은 이것!

  • 송고 2015.12.30 10:55 | 수정 2015.12.30 10:56
  • 데스크 기자 (press@ebn.co.kr)

서기수 IFA자산관리연구소 소장.

서기수 IFA자산관리연구소 소장.

2015년 투자수단별 수익률 1위는 미국의 달러가치라고 한다. 9% 남짓 상승했으니 요즘같은 저금리 시대에 꽤 높은 수익률을 거둔 셈이다. 다음으로는 KB부동산 지수라고 하는데 4~5%가량 상승했으니 이 역시 은행권의 정기예금이나 적금보다는 훨씬 나은 수익률을 거뒀다.

하지만 수익률이 좋은 이 두 가지 모두 개인들이 손쉽게 투자를 하고 수익률을 거두기에는 여간 어려운 투자가 아닐 수 없다. 일본의 와타나베 부인처럼 수 억 원을 달러에 투자할 수도 없고 부동산 역시 편하게 쉽게 접근하기에는 여간 어려운 투자가 아닐 수 없기 때문이다.

그래도 몇 년 만에 찾아온 부동산 시장의 가격 상승 특히 분양시장의 호조는 많은 투자자들을 설레게 할 충분한 요인을 가지고 있다고 볼 수 있지만 하반기에 접어 들수록 이 부동산 시장의 조짐이 심상치가 않다. 분양을 해도 청약경쟁률이 불과 몇 개월 전만하지 않고 미분양 아파트도 심심찮게 나오고 있다.

지난 2015년 10월만 하더라도 3만 2천여가구의 미분양 아파트가 한 달 만인 11월에는 무려 4만 9천가구로 늘어났다고 하고 거래량도 서울시 기준 아파트 거래가 10월에 11,588건이었다가 11월에 9,969건으로 줄었고 다시 12월에는 7,483건으로 작지 않은 폭으로 하락하고 있고 가격도 12월 들어서도 거의 제로에 가까운 상승률 즉 오르지 않는 모습을 보이고 있다.

이러한 원인 중에는 역시 미국의 금리 인상으로 인한 전세계 경제에 드리워진 암운이 있겠고 심각한 가계대출 증가세를 잡기 위한 정부의 가계대출 억제정책이 효과를 보고 있다고 볼 수 있다.

이제는 담보대출을 받아도 다음 달부터 바로 원금상환이 들어가야 하니 기존에 저금리의 장점을 십분 활용한 대출을 활용한 부동산 투자(레버리지 효과)는 이제 어렵지 않을까 싶다.

실제 강의를 하다가도 수강생들에게 앞으로 부동산 시장의 전망에 대해서 의견을 들어보면 부정적으로 보는 수강생의 비율이 부쩍 늘어나고 있으며 올해 거의 50만가구에 육박하는 아파트 분양 물량이 2~3년 후에 입주를 한다는 점을 기억하고 있는 투자자들은 대부분 향후 부동산 시장이 공급과다로 인해 하락하지 않을까 하는 두려움을 가지고 있는 듯 싶다.

여기에 베이비붐 세대들이 대거 은퇴를 하고 금융권에서만 앞으로 몇 년 안에 수 만 명이 명예퇴직을 통한 구조조정의 대상이 된다는 예상이 많아서 자연스레 부동산 자산의 다운사이징이 시작되고 넓은 대형평형 아파트에서 중소형으로 갈아타는 수요가 급증할 것으로 내다보여지고 있다.

결론적으로 향후 부동산 시장의 움직임은 중소형 아파트 중에서 개발호재나 교통의 신설 등 뚜렷한 호재가 있는 지역 위주로 양극화가 진행 될 것으로 보여진다. 때문에 이러한 틈새전략의 관점에서 보면 7억~10억 안팎으로 사서 몇 억이 상승하는 기대를 갖기 보다는 차라리 5억 안팎의 물건을 골라서 1억 올리는 전략을 세우는 것이 세금문제나 부담도 없어 바직한 투자라고 할 수 있다.

국내외 경제와 주식시장을 비롯한 모든 자산관리시장이 2016년도에 큰 홍역을 앓을 것으로 예상된다. 미국의 금리인상 기조가 시작되었고 중국경제의 중장기 침체가 이어질 것으로 내다보이며 북한의 언제 터질지 모르는 위험과 유럽,중동국가들의 지정학적 위험요소까지 더해져서 어디 한군데 맘 편한 곳이 없을 정도이다.

이럴 때 일수록 전체적인 자산의 운용을 안정지향적으로 가면서 호시탐탐 소액의 부담없는 투자를 시도하는 전략을 세우는 것이 어떨까?

※ 외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.


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