“여러분….부자들은 불황기에 돈을 벌까요? 호황기에 돈을 벌까요? 불황기요~~~. 아니요…. 둘 다 벌지요…. 불황기나 호황기에…. 그래도 불황기에 더 돈을 벌고 수익을 내는 것이 부자들의 투자습관입니다.”
보통 강의할 때 이렇게 표현을 많이 한다.누구나 불황기에 더 높은 수익을 낼 수 있다는 것은 인정한다.하지만 실제 일반 투자자들이 투자를 시작하는 시기는 상당한 고점인 가격이 꽤 높아졌을 때이니 실패가 반복되는 것이다.
오늘도 모 일간신문에 기사가 났는데 전국의 아파트 가격이 2006년도의 사상최고치에 육박하고 있다는 얘기다.
물론 증권회사들이 늘 얘기하는 ‘대세상승기’,’저항선이 돌파되었다’라는 식으로 꼭 고점이면 더 이상 오르지 말라는 법이 있겠냐고 반문할 수도 있겠지만 그 외의 제반 상황이나 환경을 보면 지금 과연 부동산 투자에 들어가는 것이 맞느냐는 생각해 볼 일이다.
첫 번째로 너무 공급이 많다.2015년 들어 거의 매월 월간 분양물량이 사상최고치를 갈아치우고 있다는 느낌이다.
분양시장의 분위기가 좋다보니 건설회사도 내년에 할 분양을 앞당겨서 하고 있고 분양가 상한제가 없어지면서 분양가도 상당히 높게 받고 있어도 왠만한 지역의 청약경쟁률은 수십대 일이 나올 정도로 열기가 뜨겁다.
매주 월요일 아침 신문에는 항상 ‘지난 주말 22곳 모델하우스에 몇 만명이 몰려…’라는 식의 기사가 난무하고 있고 길거리에 가장 부동산 관련 현수막이 많이 붙어있는듯 싶다.
이럴 때 과연 그 고점 가격으로 들어가는 것이 맞느냐는 신중하게 생각해 봐야 한다.
부동산은 기본적으로 한번 투자를 하면 세금과 중개수수료 등의 기본 비용과 함께 이사비용이나 인테리어,수리 비용등이 들어가기 때문에 깔끔하게 큰 비용없이 투자되는 금융상품과 다르다.물론 금융상품도 수수료나 비용이 없지는 않지만 부동산에 들어가는 비용에 비해서는 작기 때문이다.
아울러 부동산은 한번 투자가 되면 쉽게 빠져나오지 못하는 경우가 많다.
필자도 50평형대 아파트를 몇 채씩 가지고 있지만 몇 년째 팔리지가 않아서 낭패를 보는 경우나 상가에 투자했는데 역시 몇 년째 공실이라 임대료는 고사하고 오히려 관리비를 내고 있는 경우도 허다하게 봤다.
인구가 감소하고 은퇴자들이 다운사이징을 하면서 부동산 가격이 약보합세를 보인다는 예상도 많지만 궁극적으로는 적어도 지금의 부동산 시장의 전망에서 가장 큰 것은 정부의 공공임대나 공급외에도 민간에서도 너무나 많은 공급이 이루어지기 때문에 과연 이 공급을 감당할 수 있는(공급가격도 싸지가 않다) 수요가 어디까지 있겠느냐는 심각하게 생각해 볼 일이다.
어느 지역이 유망하다고 해서 가보면 실제 매물은 거의 없는 경우가 많고 높은 가격에 나온 매물은 투자하기 부담스럽고 어떻게 해야 하나 고민하는 수강생을 꽤 많이 보고 있다.
차라리 하지 않고 후회하는 것이 속편하다는 생각을 하고 시장을 보는 여유와 관망자세가 필요한 요즘이 아닐까 싶다.
우리가 듣고 보는 성공의 사례는 전부 그렇지 않고 극히 일부의 경우라는 점도 잊지말도록 하자.
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